今年以來，燕郊樓市回暖跡象明顯。數(shù)據(jù)顯示，一季度燕郊住宅均價為2.05萬元/平米，環(huán)比上漲11%。在此背景下，多家房地產(chǎn)企業(yè)加大了在該區(qū)域的推盤力度，其中包括三湘印象的森林海尚城。

據(jù)了解，三湘印象·森林海尚城是三湘印象第一個落址北方的作品，項目位于燕郊科學(xué)城，首期推出的是4.5m層高、建筑面積約53-83㎡的公寓產(chǎn)品，掛牌均價每平米1.5萬元。

對于北京周邊市場來說，公寓類項目是否有價值一直備受爭議。有業(yè)內(nèi)人士告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“解決自住可以，但投資的話價值并不高。”該人士進一步解釋稱，自住的話，從燕郊主城區(qū)穿越孤山營村，超過10公里的距離會破滅安家環(huán)京的美好幻想，即使在建的22號線落地，項目距離高樓南站的直線距離仍有2公里;而如果投資，公寓產(chǎn)品二次買賣的稅費高，不容易轉(zhuǎn)手。對于森林海尚城，其認為“所在的區(qū)域周邊配套還不夠完善，用于出租的租金不會太高”。

三湘印象·森林海尚城項目首期開盤時間是2019年11月，截至目前的銷售情況如何?具體投資價值體現(xiàn)在何方?未來有哪些配套規(guī)劃建設(shè)?是否會推出住宅產(chǎn)品?中國網(wǎng)財經(jīng)多次致電項目所屬的三河市湘德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被告知“需要采訪的話會聯(lián)系”，但截至發(fā)稿時未有回復(fù)。

而三湘印象方面給出的答復(fù)是：京津冀地區(qū)是全國最具經(jīng)濟活力的地區(qū)之一，人口吸引力強，需求支撐度高，加之有區(qū)域規(guī)劃出臺，未來隨著城市發(fā)展紅利不斷釋放，將為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了廣闊的空間，仍會是新房市場開發(fā)的核心區(qū)域。三湘印象還表示，按照2019年燕郊新建商品住宅19337元/平米的銷售均價來算，燕郊項目未來有望貢獻超200億元的銷售收入，將給公司帶來充裕的現(xiàn)金流。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)：去年預(yù)售39億元，土儲不足百萬平

事實上，倡導(dǎo)打造綠色科技地產(chǎn)的三湘印象，近年的拿地投資和項目銷售成績都頗為低迷。

2019年年報顯示，三湘印象報告期內(nèi)的主要房地產(chǎn)在售項目有6個，合計預(yù)售金額共計39.14億元，預(yù)售面積為10.81萬平方米。對于2020年的銷售目標(biāo)，三湘印象未在年報中提及。不過，中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，三湘印象曾在2015年報、2016年報中提到2016年、2017年的保底銷售目標(biāo)分別為30億元、25億元，而這兩年的銷售目標(biāo)完成率分別為83.97%、40.48%，皆不達標(biāo)。

從土地儲備上看，三湘印象近3年新增土儲僅一宗，其中2019并無新增土地儲備。而在其目前土地儲備中，僅剩三湘森林海尚城(河北燕郊)16-19地塊，占地面積26.22萬平方米，總建筑面積85.32萬平方米。

有投資者在股吧提出質(zhì)疑，作為一家房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司，如此少的土地儲備，出路在哪里?三湘印象為何沒有及時補充土儲，是否因為資金匱乏?

對此，三湘印象在給中國網(wǎng)財經(jīng)記者的回復(fù)中提到：森林海尚城(河北燕郊)項目占地542畝，地理位置緊臨北京通州區(qū)，是公司近年土地儲備的重要項目，根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展情況，可以滿足公司近幾年的開發(fā)需求。

同時，三湘印象還表示，隨著公司現(xiàn)有項目的逐步推進，未來將根據(jù)市場形勢，在深耕上海房地產(chǎn)市場的同時，積極參與長三角、京津冀和粵港澳大灣區(qū)三大城市群開發(fā)建設(shè)，將擇機在以上區(qū)域新增土地儲備。不過，有業(yè)內(nèi)人士稱，對于三湘印象這樣一家規(guī)模不大、品牌知名度不高的房企來說，如何在上述這些區(qū)域的土拍市場突圍，是一件值得深思的事情。

文化產(chǎn)業(yè)：觀印象業(yè)績承諾不達標(biāo) 劇目制作周期漫長

除了地產(chǎn)，三湘印象近幾年來還大力布局文化領(lǐng)域。2019年，三湘印象文化演藝收入為7343.1萬元，占總收入的比例為3.7%;而上年同期的該業(yè)務(wù)的收入是7593.46萬元，占總收入的比例為4.65%。

早在2016年5月，三湘印象收購了觀印象藝術(shù)發(fā)展有限公司(簡稱“觀印象”)100%的股權(quán)。觀印象成立于2006年3月，前身是由張藝謀、王潮歌、樊躍三位導(dǎo)演發(fā)起的北京印象文化藝術(shù)中心，2010年馬云旗下的云鋒基金入資。收購?fù)瓿珊螅嬗∠笞呱狭舜蛟?ldquo;文化+地產(chǎn)”雙主業(yè)經(jīng)營模式。

收購之初，觀印象原股東上海觀印向、Impression Creative Inc.承諾2015-2018年的觀印象凈利潤分別不低于1億元、1.3億元、1.6億元、1.63億元，同時對2018年末的資產(chǎn)減值提供補償承諾。但在2015-2018年，觀印象實際實現(xiàn)的凈利潤分別為1.02億元、1.25億元、1.3億元、2761.17萬元。除2015年勉強兌現(xiàn)了承諾，后面三年的業(yè)績承諾均未能實現(xiàn)。同時2018年期末資產(chǎn)評估報告顯示，觀印象100%股權(quán)評估值存在大幅減值。

對于觀印象的作品的制作，不少投資者也提出質(zhì)疑。三湘印象曾提到，觀印象單部作品的創(chuàng)作周期約為18-24個月。然而，簽約于2016年-2017年的《歸來遵義•長征之路》《印象太極》等劇目，截至2019年底的狀態(tài)仍在“制作中”。

對此，三湘印象給出的解釋是：項目簽約之后需要進行充分的前期準(zhǔn)備工作，相關(guān)項目一直在積極推進中，不同項目的制作周期并不一樣。目前，《歸來遵義•長征之路》《印象太極》進入關(guān)鍵制作階段。《歸來遵義•長征之路》項目進入深化方案匯報階段，公司正在協(xié)調(diào)項目投資方及當(dāng)?shù)卣铀偻七M項目進度;《印象太極》項目進入場館建造和方案深化階段。三湘印象同時強調(diào)，隨著作品進入制作關(guān)鍵期，未來兩年觀印象業(yè)績有望得到有力支撐。(記者 王子奇)

關(guān)鍵詞： 三湘印象地產(chǎn) 燕郊項目