今年3月，景瑞控股低調(diào)的將商辦平臺(tái)鍇瑞辦公和悅樘公寓平臺(tái)整合為景瑞不動(dòng)產(chǎn)，清晰了景瑞不動(dòng)產(chǎn)的戰(zhàn)略定位----聚焦城市更新及適配土地，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健盈利下“有質(zhì)量”的規(guī)模增長(zhǎng)。

同樣是3月，景瑞不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)極其低迷的時(shí)候，成功交易了一單大宗交易---北京景瑞NAGA上院項(xiàng)目，雖然很低調(diào)，但高達(dá)70%的獲利退出還是引起業(yè)內(nèi)不小的關(guān)注。

值此第五屆資管峰會(huì)即將開(kāi)啟之際，睿和智庫(kù)發(fā)起人韓瑋燁專程奔赴上海，與景瑞控股合伙人、助理總裁、景瑞不動(dòng)產(chǎn)總裁耿俊峰先生進(jìn)行了一次關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)資管未來(lái)”的深度對(duì)話。

耿俊峰先生

景瑞控股合伙人、助理總裁

景瑞不動(dòng)產(chǎn)總裁

新政重壓之后——盤(pán)活資產(chǎn)，形成良性循壞

問(wèn)：前一段國(guó)家針對(duì)行業(yè)發(fā)布的“三條紅線”的政策，震動(dòng)不小，對(duì)此您有何看法？

耿俊峰：國(guó)家控制負(fù)債率、三條紅線等一系列政策是非常正確的，方向也很明確。對(duì)于過(guò)往靠高杠桿高負(fù)債、表內(nèi)表外雙重融資的這種類型的企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力會(huì)比較大一些。

這一政策的長(zhǎng)期影響是：

第一，抑制房企繼續(xù)高杠桿高負(fù)債進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，讓行業(yè)回歸到正常的市場(chǎng)融資水平；

第二，對(duì)于過(guò)往負(fù)債情況比較健康的企業(yè)而言是相對(duì)利好，大家能夠沿著過(guò)往相對(duì)穩(wěn)健可持續(xù)的道路繼續(xù)發(fā)展。

景瑞不動(dòng)產(chǎn)旗下持有類的業(yè)務(wù)，一直都沒(méi)有靠高杠桿去解決規(guī)模發(fā)展的問(wèn)題，我們還是希望將地產(chǎn)持有類的基金業(yè)務(wù)作為核心，所以，多數(shù)操作都是股權(quán)類的。對(duì)于景瑞來(lái)講，更加傾向于將看好不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)線資金進(jìn)行整合，去獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的可持續(xù)的回報(bào)。我們還是希望能夠把整個(gè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值賦予到物業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流的價(jià)值當(dāng)中去，這也是景瑞不動(dòng)產(chǎn)最初的核心出發(fā)點(diǎn)。

景瑞不動(dòng)產(chǎn)旗下辦公項(xiàng)目實(shí)景圖

問(wèn)：公募REITs的推出對(duì)于景瑞不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)布局是否有價(jià)值？

耿俊峰：如果公募REITs能開(kāi)閘，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)肯定是“喜大普奔”的一件事情。然而，景瑞的業(yè)務(wù)邏輯并不是建立在國(guó)內(nèi)的公募REITs一定落地的前提之下。因?yàn)槲覀儗儆陂L(zhǎng)期的資金，可以長(zhǎng)期去持有。通過(guò)每年的租金的穩(wěn)定的增長(zhǎng)以及物業(yè)價(jià)值的提升，無(wú)論是在海外還是境內(nèi)退出，它都是資產(chǎn)包的概念。

景瑞不動(dòng)產(chǎn)旗下公寓項(xiàng)目實(shí)景圖

問(wèn)：今年年底到明年年初，算是抄底的好時(shí)機(jī)嗎？

耿俊峰：可能個(gè)別項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)跳價(jià)的情況，但現(xiàn)在沒(méi)發(fā)現(xiàn)普遍意義上的跳價(jià)。比如說(shuō)在經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，現(xiàn)在我們張江的一個(gè)獨(dú)棟寫(xiě)字樓項(xiàng)目在退出，在有合適價(jià)格的情況就選擇退出，沒(méi)有合適價(jià)格就繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。就這個(gè)項(xiàng)目而言，它的現(xiàn)金流能夠覆蓋貸款；對(duì)于整個(gè)集團(tuán)而言，也不缺少這一兩個(gè)億的資金。如果沒(méi)有更好的抄底的機(jī)會(huì)，沒(méi)有必要用現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)去做換倉(cāng)。

問(wèn)：目前國(guó)內(nèi)的大宗交易市場(chǎng)并不活躍，造成了大宗交易難的現(xiàn)象，您怎么看待不動(dòng)產(chǎn)退出的難題？

耿俊峰：這其實(shí)是一個(gè)悖論。未來(lái)能夠持有起步大幾十個(gè)億的這種核心資產(chǎn)，能終極退出的也就是險(xiǎn)資，只有險(xiǎn)資可能會(huì)接這種類型的項(xiàng)目，純外資也接不起這種類型的項(xiàng)目。過(guò)程當(dāng)中，很多中型標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目基本上是在外資和外資之間或者外資和國(guó)企之間“倒手”，它是一個(gè)市場(chǎng)。每年大家都有投資的任務(wù)，也有退出的任務(wù)。這是因?yàn)榇蠹覍?duì)于物業(yè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值、未來(lái)的增長(zhǎng)空間、整個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)空間可能會(huì)存在判斷差異，有價(jià)值判斷的差別，就會(huì)有交易的機(jī)會(huì)。

今年上海的大宗交易的確算是階段性的低點(diǎn)，但明年有機(jī)會(huì)至少恢復(fù)到前年的水平，原因有兩方面：

第一，外資非?？春弥袊?guó)市場(chǎng)，尤其是在這次疫情之后，外資認(rèn)為中國(guó)的治理能力、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)能力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于其他國(guó)家。

第二，原來(lái)在整個(gè)中國(guó)的投資計(jì)劃，大家的投資欲望都是非常強(qiáng)烈的。如果不去投資相當(dāng)于零收益。只要進(jìn)行投資，不管是幾個(gè)點(diǎn)的收益，它都是存在收益的。

聚焦價(jià)值創(chuàng)造

問(wèn)：景瑞不動(dòng)產(chǎn)去年起就有組建基金的計(jì)劃，目前進(jìn)展如何？

耿俊峰：景瑞不動(dòng)產(chǎn)在今年的6月份的時(shí)候，和一家美元基金簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，目前我們組建的這支基金主要以長(zhǎng)租公寓為戰(zhàn)略型業(yè)態(tài)，計(jì)劃在今年年底或者明年年初會(huì)正式對(duì)外公布。同時(shí)，我們也一直在尋找可以合作的項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)有大約十多個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，其中能達(dá)到投資條件的項(xiàng)目有4個(gè)，正在進(jìn)行最后談判和落地。

問(wèn)：未來(lái)，景瑞不動(dòng)產(chǎn)會(huì)不會(huì)有一些商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)方面的投資計(jì)劃？

耿俊峰：其實(shí)我們目前在上海已經(jīng)有商業(yè)類的項(xiàng)目，它屬于一個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目大約有10萬(wàn)平方米的體量，其中，商業(yè)部分4萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓占了4萬(wàn)多平方米，酒店是1萬(wàn)多平方米，預(yù)計(jì)12月底正式收工，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入招商階段。

在招商的過(guò)程中，我們能感受到最近兩個(gè)月商業(yè)的活躍度已經(jīng)迅速恢復(fù)了，商業(yè)部分的活躍度非常高。目前有不少品牌已經(jīng)簽約，例如：特斯拉、好樂(lè)迪等，預(yù)計(jì)12月底能完成70%左右的簽約率，明年的4、5月份，基本可以做到滿鋪簽約。

瞄準(zhǔn)市場(chǎng)  擇善而從

問(wèn)：景瑞不動(dòng)產(chǎn)在未來(lái)的戰(zhàn)略定位是什么？在行業(yè)當(dāng)中又將扮演什么樣的角色？

耿俊峰：今年通過(guò)頻繁的與國(guó)內(nèi)外資本的深度交流，以及對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)能力的反復(fù)打磨，堅(jiān)定了我們做不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的長(zhǎng)期決心。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)不依賴高杠桿，也不是“靠天吃飯”的行業(yè)，它具備穩(wěn)定且可增長(zhǎng)的長(zhǎng)期可持續(xù)性盈利能力。并且這個(gè)行業(yè)在中國(guó)尤其是國(guó)內(nèi)的一二線城市是朝陽(yáng)行業(yè)，我們認(rèn)為布局朝陽(yáng)型行業(yè)，企業(yè)跟著行業(yè)共同成長(zhǎng)、發(fā)展，勢(shì)必能獲得長(zhǎng)期的跨周期紅利。因?yàn)樵谛袠I(yè)發(fā)展的過(guò)程中企業(yè)會(huì)經(jīng)歷能力、資源、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、方法論等各個(gè)層面的積淀，這比在這個(gè)行業(yè)興起以后再進(jìn)入要有優(yōu)勢(shì)。

經(jīng)過(guò)一年的時(shí)間，我們對(duì)這個(gè)行業(yè)也進(jìn)行了總結(jié)：

一是穩(wěn)定增長(zhǎng)。以長(zhǎng)租公寓為例，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，經(jīng)過(guò)實(shí)際的論證，包括今年受疫情影響的情況，每年5%-6%的租金增長(zhǎng)是完全能夠?qū)崿F(xiàn)的。租金其實(shí)可以看作為一種消費(fèi)，5%-6%的租金增長(zhǎng)在大家的可接受范圍內(nèi)，因?yàn)槠毡榈奈飪r(jià)每年也都在上漲，5%-6%與國(guó)家的通脹率基本保持在同一水平。

二是資源的匹配，景瑞不動(dòng)產(chǎn)的綜合融資成本大約在8%-9%，這種情況下去投資回報(bào)率在5%-6%的生意肯定是不合適的。資管公司要管理資金和資產(chǎn)兩個(gè)方面，就資金來(lái)說(shuō)，可能是長(zhǎng)線的、股權(quán)類的大型LP，我們要找到看好這個(gè)行業(yè)的、大型的LP能夠進(jìn)入，共同發(fā)展。

在這一年的時(shí)間里，我們與各外資機(jī)構(gòu)深入溝通的同時(shí)也進(jìn)行了分類，哪些是不看好這個(gè)行業(yè)的，哪些是持觀望態(tài)度的，哪些是機(jī)會(huì)性投資，哪些是戰(zhàn)略性的。在戰(zhàn)略性的資源當(dāng)中，現(xiàn)在有一到兩家已經(jīng)與景瑞達(dá)成了深度合作模式，這種合作不僅僅是資產(chǎn)上的捆綁，而是平臺(tái)的深度捆綁。未來(lái)，我們希望能將這個(gè)平臺(tái)做成獨(dú)立的、純輕的、能夠單獨(dú)做IPO的資管平臺(tái)。

在項(xiàng)目選擇上，堅(jiān)持投資初心非常重要。今年景瑞不動(dòng)產(chǎn)團(tuán)隊(duì)關(guān)注的項(xiàng)目至少有100多個(gè)，但最終符合投資標(biāo)準(zhǔn)的并不多。最近進(jìn)入簽約意向的有4個(gè)，下一步可轉(zhuǎn)化的簽約項(xiàng)目大概有7-8個(gè)。這些項(xiàng)目大多數(shù)都在上海，我們的主要精力還是以上海為主，先將上海發(fā)展起來(lái)再往其他地區(qū)擴(kuò)張。

從開(kāi)發(fā)企業(yè)的高管轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理人，耿俊峰總的轉(zhuǎn)身，也是未來(lái)地產(chǎn)人轉(zhuǎn)型的一個(gè)縮影。繼續(xù)做開(kāi)發(fā)商高管，他駕輕就熟，轉(zhuǎn)型成資產(chǎn)管理人的跨度極大。從操盤(pán)幾十億的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，到現(xiàn)在細(xì)摳每個(gè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的成本，重組團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)邏輯，期間經(jīng)歷的艱難、汗水和委屈，他雖未談及，但可想而知。

所謂長(zhǎng)期主義，就是基于未來(lái)做難而正確的事情。景瑞不動(dòng)產(chǎn)明確的定位是要做資產(chǎn)管理公司，未來(lái)的盈利來(lái)源于這只團(tuán)隊(duì)全鏈條的專業(yè)能力打磨。

未來(lái)已來(lái)，一切都剛剛開(kāi)始。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

關(guān)鍵詞：