《財(cái)經(jīng)》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯

近日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫(kù)等機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企銷售額“排位戰(zhàn)”的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海銷售額領(lǐng)跑，碧桂園以及融創(chuàng)、金地分別掉出前三以及前十。不僅房企排位持續(xù)洗牌，千億、百億房企陣營(yíng)繼續(xù)縮水，千億企業(yè)僅7家，百億企業(yè)減少至78家。

【資料圖】

與此同時(shí)，房企拿地分化加劇，越秀、長(zhǎng)隆、偉星等拿地額較去年同期增長(zhǎng)顯著，濱江、中糧大悅城、大華等房企則縮減了拿地預(yù)算，而出險(xiǎn)房企更是罕有拿地。此外，一線和三四線城市土地成交規(guī)模環(huán)比上升，二線城市土地成交表現(xiàn)相對(duì)欠佳。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒沒(méi)有明顯提升，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折。當(dāng)前環(huán)境下，高預(yù)期、高成本的拿地對(duì)房企未來(lái)經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目去化仍存一定風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不少長(zhǎng)期未拿地的出險(xiǎn)房企，目前主要在進(jìn)行債務(wù)重組，以及維穩(wěn)股價(jià)、保殼自救，但重組之路仍然很長(zhǎng)、保殼也不易，未來(lái)仍需找到支撐其經(jīng)營(yíng)以及保市值的路徑。

行業(yè)格局生變 市場(chǎng)恢復(fù)仍需時(shí)日

從眾多機(jī)構(gòu)公布的前6個(gè)月房企銷售業(yè)績(jī)（全口徑）榜單來(lái)看，保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海均位居前三位，銷售額好于或持平上年，其中前兩者均超2000千億元，并改變了持續(xù)一年半的“碧萬(wàn)?！比龔?qiáng)格局。另外，融創(chuàng)、金地掉出銷售額TOP10，建發(fā)、濱江補(bǔ)位，榮盛發(fā)展、北辰實(shí)業(yè)等掉出TOP100，廣州城投、成都天投等躍升進(jìn)入百?gòu)?qiáng)。

具體來(lái)看，銷售額千億以上陣營(yíng)房企僅7家，除上述新三強(qiáng)外，還有華潤(rùn)置地、碧桂園、招商蛇口、綠城中國(guó)，較去年年同期減少2家，而較2021年同期則減少12家。百億房企陣營(yíng)縮編更為嚴(yán)重，今年今年上半年共有78家，較去年同期減少7家，而較2021年同期減少54家。

從銷售額變化來(lái)看，掉隊(duì)TOP10和千億陣營(yíng)的融創(chuàng)銷售額直接腰斬至520億元，從TOP100和百億陣營(yíng)消失的榮盛發(fā)展銷售額從去年同期309億元直降至72億元，另外奧園、祥生、石榴、東原、大家等房企銷售額縮水?dāng)?shù)成未達(dá)到百億銷售額。此外，金科、富力等房企銷售額縮水一半以上。

此外，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍沒(méi)有明顯提升，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折，預(yù)計(jì)全年銷售在去年低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長(zhǎng)。未來(lái)，各類型房企銷售業(yè)績(jī)將明顯分化，央國(guó)企銷售仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，穩(wěn)健性民企有小幅的增長(zhǎng)，出險(xiǎn)房企銷售或仍將大幅下降。

房企拿地分化加劇 項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)猶存

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)分別以439億元、400億元、371億元躋身權(quán)益拿地金額排行榜前三，越秀、長(zhǎng)隆、偉星等拿地額較去年同期增長(zhǎng)顯著，挺進(jìn)榜單前15名。不過(guò)，去年同期排名第一的濱江拿地金額從392億元縮減至182億元，排名第八位，中糧大悅城、大家、大華等房企也同樣縮減了拿地預(yù)算，而出險(xiǎn)房企則更是罕有拿地。

除房企拿地內(nèi)部分化外，爭(zhēng)奪激烈的地塊區(qū)域也出現(xiàn)變化。雖然長(zhǎng)三角地區(qū)土地成交額仍然領(lǐng)跑全國(guó)，但從諸葛找房提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，6月除一線外，三四線城市土地成交規(guī)模環(huán)比上升，而二線城市成交表現(xiàn)則相對(duì)欠佳。其中，一線城市溢價(jià)率為7.77%，較上月回落，二線城市溢價(jià)率連續(xù)3月微幅下降，反觀三四線城市溢價(jià)率“二連升”至15.62%，創(chuàng)近2年內(nèi)月度溢價(jià)率新高。

值得關(guān)注的是，近日建發(fā)曾以超20%甚至超50%溢價(jià)率拿下晉江陳埭鎮(zhèn)、佛山大瀝鎮(zhèn)等地塊，此外北京、上海、杭州、成都等不少城市多次出現(xiàn)觸頂搖號(hào)地塊，被越秀、濱江等斬獲。

對(duì)此，同策高級(jí)研究員陳舒向表示，建發(fā)、越秀等個(gè)別企拿地相對(duì)激進(jìn)，一方面是企業(yè)資金狀況相對(duì)較好，另一方面或有逆市擴(kuò)張、彎道超車的計(jì)劃。不過(guò)，在當(dāng)前市場(chǎng)回暖速度不及預(yù)期的背景下，高預(yù)期、高成本的拿地對(duì)房企未來(lái)經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目去化仍存一定風(fēng)險(xiǎn)，或陷入“增收不增利”的困境。

此外，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄，在當(dāng)前債務(wù)壓力較大并且市場(chǎng)復(fù)蘇前景不明朗的情況下，房企激進(jìn)拿地將會(huì)面臨著較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)。出險(xiǎn)房企長(zhǎng)期不拿地將會(huì)影響后續(xù)發(fā)展。這就意味著房企可持續(xù)發(fā)展，不僅要做好拿地預(yù)算和規(guī)劃，還要平衡現(xiàn)金流和負(fù)債。

多房企債務(wù)重組加速 “脫困”自救面臨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

近日，金科公告稱，11只債券獲得展期，涉及本金金額111.97億元，同時(shí)長(zhǎng)城資管有意參與其預(yù)重整。奧園補(bǔ)發(fā)了財(cái)報(bào)，并披露了境外債務(wù)的整體重組方案，境內(nèi)債務(wù)完成327億元展期；融創(chuàng)境外債重組方案已獲得約87%債權(quán)人支持，將在年內(nèi)完成必要的法律程序后正式落地執(zhí)行。

此外，面對(duì)退市危機(jī)，榮盛發(fā)展注入鋰電資產(chǎn)，擬收購(gòu)盟固利68.38%股權(quán)；金科擬增發(fā)收購(gòu)恒昇大業(yè)20%股權(quán)，追求“地產(chǎn)+建筑科技”協(xié)同；世茂股份通過(guò)股東增持、股份回購(gòu)等，暫別退市危機(jī)。

陳霄表示，很多房企債務(wù)重組之路漫長(zhǎng)，若是債務(wù)展期后仍不能按時(shí)還債，依然面臨違約的可能。對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)完全脫困走上正常運(yùn)營(yíng)，仍有很長(zhǎng)一段路要走。另外，部分房企面臨著退市的時(shí)間大限，這部分房企中很多已經(jīng)無(wú)力自救，保留上市資格的可能性降低，后續(xù)面臨破產(chǎn)清算的可能性較大。

在同策高級(jí)研究員祖冰洋看來(lái)，目前已有部分房企正在進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，不以傳統(tǒng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主，反而會(huì)更關(guān)注代建、物管等業(yè)務(wù)。對(duì)于這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)支撐其經(jīng)營(yíng)以及市值的就是相關(guān)“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)的收入、盈利和規(guī)模增長(zhǎng)。

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