2023年7月6日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數系統(tǒng)、中國物業(yè)服務指數系統(tǒng)承辦的“中房指數2023房地產市場趨勢報告會”在北京隆重召開，中指研究院現場發(fā)布了《2023中國商業(yè)地產發(fā)展白皮書》。

一、市場表現：經濟恢復基礎尚不穩(wěn)固，商業(yè)地產市場供需兩端仍偏弱

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商業(yè)地產新房市場：當前房地產市場下行壓力仍較大，銷售端表現低迷，部分房企仍面臨資金壓力，進而導致投資、開工能力不足，2023年1-5月，全國商辦用房開發(fā)投資額為5085億元，同比下降14.2%；新開工面積為3725萬平方米，同比下降22.7%。從需求端來看，銷售面積為3089萬平方米，同比下降20.4%。

商業(yè)地產租賃市場：商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購物中心租金止跌轉漲，2023年上半年，百街商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結束連續(xù)三年下跌態(tài)勢，環(huán)比微漲0.02%；百MALL商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，環(huán)比由2022年下半年的下跌0.09%轉為上漲0.29%。寫字樓租戶承租能力下降，租金繼續(xù)下跌，2023年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.73元/平方米/天，環(huán)比下跌0.11%。

商業(yè)地產大宗交易市場：2023上半年，我國大宗交易市場延續(xù)低迷態(tài)勢。2023年1-5月，中指數據共監(jiān)測到交易金額在1億元以上的已成交大宗交易29宗，較2022年同期減少35宗，上海仍是大宗交易最為活躍的地區(qū)，寫字樓項目依舊是投資者首選，內資企業(yè)依舊主導大宗交易市場需求。

商辦用地市場：2023年上半年，地方政府供地延續(xù)謹慎態(tài)度，房企拿地也較為理性，全國300城純商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積同比降幅均在20%以上，供需規(guī)模均繼續(xù)探底。其中一線城市因上年同期基數較低，純商辦用地成交面積有所增長，但二線及三四線城市純商辦用地成交縮量態(tài)勢未改。

二、企業(yè)表現：布局聚焦核心城市，強化運營促進業(yè)績修復，資產證券化拓寬融資渠道

投資布局：從2023年1-5月新開業(yè)購物中心的城市分布來看，一二線城市占比增加，說明在當前商業(yè)地產市場供需兩弱的情況下，企業(yè)布局更聚焦于經濟發(fā)達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。

經營策略：商業(yè)地產企業(yè)緊抓當前經濟和消費恢復機遇，對內強化運營能力，努力提升在營項目出租率和營業(yè)額，保障新項目如期開業(yè)，同時優(yōu)化組織結構、降本增效，促進業(yè)績修復；對外增強拓展能力，儲備優(yōu)質項目，實現規(guī)模增長。

資產證券化：2023年上半年，CMBS/CMBN產品發(fā)行規(guī)模為624.1億元，同比下降2.5%，底層資產多位于核心一二線城市。類REITs產品發(fā)行規(guī)模共計199.7億元，但底層資產多以基礎設施為主，以商業(yè)地產項目為底層資產的類REITs產品發(fā)行規(guī)模僅占20%。

三、趨勢展望：公募REITs有望助力企業(yè)存量資產盤活，多元化消費場景提升項目吸引力

公募REITs試點拓展至消費基礎設施領域，未來有望助力企業(yè)存量資產盤活。公募REITs為商業(yè)地產企業(yè)提供了多樣化的融資渠道，幫助企業(yè)盤活存量資產，同時也推動商業(yè)地產企業(yè)精準投資、強化運營能力，實現項目保值增值，以不動產金融的助力促進企業(yè)高質量發(fā)展

商業(yè)地產企業(yè)將文化、生態(tài)等元素融入實體商業(yè)，創(chuàng)造多元化消費場景，提升項目吸引力。后疫情時代，居民消費需求呈現出差異化、多元化的特征，注重消費體驗和消費氛圍。在此背景下，商業(yè)地產企業(yè)將文化、藝術、綠色等理念與實體商業(yè)相融，“在地文化+商業(yè)”、“公園+商業(yè)”等主題購物中心，以及各類主題商業(yè)街區(qū)應運而生，充分滿足目標客群的個人特征和消費偏好，成為特定生活方式的風向標和引領者。

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