文∕王 罡

(資料圖片僅供參考)

中國(guó)鐵建廣場(chǎng)·186MALL（以下簡(jiǎn)稱186MALL），是中國(guó)鐵建地產(chǎn)邁入商業(yè)項(xiàng)目的首發(fā)之作。它坐落于成都成華區(qū)二仙橋片區(qū)，曾幾何時(shí)，這里是成都人的驕傲，作為城東的老工業(yè)基地，當(dāng)年聚集了國(guó)營(yíng)紅光電子管廠、機(jī)車車輛廠、成發(fā)集團(tuán)等一大批國(guó)有企業(yè)，隨著時(shí)代的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，昔日老工業(yè)逐漸退出歷史舞臺(tái)。2017年12月23日，成都186MALL的正式亮相填補(bǔ)了城東稀缺資源地帶，成為一家輻射周邊20個(gè)成熟社區(qū)、5萬(wàn)余名成都理工大學(xué)師生、數(shù)百家創(chuàng)業(yè)公司和企事業(yè)單位的商業(yè)綜合體，也為這片昔日的熱土帶來(lái)了久違的生機(jī)活力。

成都186MALL外景（肖雅文 攝）

186MALL的命名，源自中國(guó)鐵建A股和H股的尾數(shù)“186”。根據(jù)項(xiàng)目自身定位，商場(chǎng)從創(chuàng)立之初便充滿了太多的兒童元素，其核心理念是：商業(yè)不是生意，商業(yè)是讓生活更有樂(lè)趣；兒童不是未來(lái)，兒童是需要你陪伴的現(xiàn)在；童趣不是記憶，童趣是每一代人成長(zhǎng)的情懷。幾年來(lái)，商場(chǎng)一直圍繞這一重要思路面向家庭客群和周邊社區(qū)進(jìn)行招商布局。

商業(yè)是最能反映一個(gè)城市活力與繁榮的重要窗口，一個(gè)城市的初印象，往往是看它的商業(yè)氛圍好不好。眾所周知，從生活宜居角度來(lái)看，成都一直是一座令人向往的城市。186MALL剛開業(yè)時(shí)的招商情況很好，同仁堂、好孩子、屈臣氏、耐克、阿迪達(dá)斯、星巴克……都是市場(chǎng)上的知名品牌，甚至還有個(gè)別服裝零售品牌的客單價(jià)格比較高。受疫情和經(jīng)濟(jì)總體下行的影響，成都的零售市場(chǎng)與大多中國(guó)城市一樣消費(fèi)低迷，186MALL的招商運(yùn)營(yíng)也一度陷入困境。

隨著疫情逐漸過(guò)去，成都市“煙火氣”又重新煥發(fā)了生機(jī)。特別是2022年以來(lái)，按照成都成華區(qū)“激活文旅資源，用好商務(wù)商業(yè)載體，創(chuàng)造特色消費(fèi)場(chǎng)景”的布局，隨著規(guī)劃中的成都自然博物館、成都地鐵8號(hào)線、成都理工大學(xué)校門轉(zhuǎn)移、中國(guó)西部國(guó)際珠寶城建設(shè)、“愛成都·迎大運(yùn)”城市空間品質(zhì)提升工作五大利好契機(jī)的逐一兌現(xiàn)，186MALL錨定新客群，重構(gòu)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)升級(jí)項(xiàng)目，為項(xiàng)目自身以及成華區(qū)的發(fā)展先行帶來(lái)更多新的機(jī)遇。

精招商、抓調(diào)改，旺鋪滿場(chǎng)增活力

近十年，中國(guó)商業(yè)的發(fā)展速度領(lǐng)跑全球，這與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展是密不可分的。就成都這一充滿消費(fèi)活力的城市而言，其單體購(gòu)物中心的數(shù)量和人均商業(yè)面積也是名列前茅的。

作為成都眾多商業(yè)綜合體的一員，今年初，186MALL被中鐵地產(chǎn)集團(tuán)列為重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目。做好招商工作，抓好商場(chǎng)調(diào)改，讓場(chǎng)子一天天旺起來(lái)，是城市運(yùn)營(yíng)公司今年的頭等大事。成都分公司一班人首先統(tǒng)一思想，從分析項(xiàng)目痛點(diǎn)入手，認(rèn)清周邊區(qū)域商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，明確項(xiàng)目定位，基于項(xiàng)目規(guī)模體量，打造小而美、小而精的商業(yè)，贏得對(duì)家庭客群與年輕客群等目標(biāo)客群的吸引。

“90后”、“00后”一代人被稱為“Z世代”，他們大多為獨(dú)生子女，有著強(qiáng)烈的社交需求，更容易形成興趣相投的線下社群，已成為消費(fèi)的主力軍和引領(lǐng)者。成都黨支部書記、副總經(jīng)理汪東有著多年的招商工作經(jīng)驗(yàn)，他表示，“著眼購(gòu)物中心未來(lái)的發(fā)展，我們這個(gè)年齡段的人已不能作為主力客群了，商場(chǎng)一定要針對(duì)“90后”、“00后”的消費(fèi)者群體發(fā)力，在市場(chǎng)上明顯年輕人更有購(gòu)物欲望，這跟你有沒(méi)有錢沒(méi)有直接關(guān)系?！痹擁?xiàng)目以“主題消費(fèi) + 社交情感體驗(yàn)”為理念，把“新奇”“潮流”“社交”“活力”“體驗(yàn)”“顏值”等作為招商思路的關(guān)鍵詞，在滿足周邊社區(qū)居民日常生活所需的前提下，引入新娛樂(lè)、新體驗(yàn)、新消費(fèi)的商業(yè)功能組合，力圖打造周邊消費(fèi)者必來(lái)、區(qū)域年輕消費(fèi)者都愛來(lái)的商業(yè)“年輕力”中心。

位于商場(chǎng)入口的“網(wǎng)紅”奶茶霸王茶姬，5月份開業(yè)當(dāng)天就聚集了大量年輕顧客，品嘗一杯口味各異、清爽不膩、飄溢茶香的原葉鮮奶茶，瞬間成為186MALL購(gòu)物的新體驗(yàn)，就連一些中年顧客也深受這一爆款飲品的吸引。據(jù)悉，霸王茶姬的品牌廣告今年還登上了紐約時(shí)代廣場(chǎng)的大屏幕。

新開業(yè)的霸王茶姬奶茶店（肖雅文 攝）

商場(chǎng)調(diào)改以來(lái)，增加了餐飲和文娛業(yè)態(tài)比例，引入國(guó)潮及設(shè)計(jì)師品牌零售，同時(shí)利用策展空間及外廣場(chǎng)打造場(chǎng)景市集，逐步提升項(xiàng)目品質(zhì)及顏值。汪東介紹說(shuō)，商場(chǎng)一層已實(shí)現(xiàn)滿鋪，招商率達(dá)到百分之百，以輕食社交、潮流個(gè)性、科技數(shù)碼品類為主，相比2017年開業(yè)時(shí)發(fā)生了很大變化，汰換了80%以上的品牌，現(xiàn)在的調(diào)改定位就基于新開業(yè)的自然博物館的外來(lái)客群和本地的年輕客群。此外，商場(chǎng)負(fù)一層的文創(chuàng)集市、二層的國(guó)潮與運(yùn)動(dòng)、三層的兒童體驗(yàn)也充分展現(xiàn)了商場(chǎng)業(yè)態(tài)的多樣性。

放眼望去，位于四層的中視國(guó)際影城門前略顯空曠，對(duì)此商場(chǎng)負(fù)責(zé)人早有規(guī)劃，下一步會(huì)引入一個(gè)特色美食城，精巧的內(nèi)外布局和裝飾會(huì)讓這里看起來(lái)很飽滿和舒適，也讓整個(gè)樓層的餐飲氛圍更加濃厚。相同的品牌、相同的產(chǎn)品，在每個(gè)商場(chǎng)都大同小異，但購(gòu)物環(huán)境設(shè)計(jì)、場(chǎng)景打造形成的強(qiáng)烈視覺沖擊力才是不同商場(chǎng)間形成差距的關(guān)鍵所在。談起商場(chǎng)點(diǎn)滴的場(chǎng)景變化和未來(lái)的招商規(guī)劃，每個(gè)186MALL人的眼里都流露著興奮的目光。

經(jīng)過(guò)分公司的不懈努力，僅上半年時(shí)間，186MALL就成功引進(jìn)了京東數(shù)碼、茵特體育、悠米早教、霸王茶姬、美食集市、粵隆門、白螺灣螺螄粉等18個(gè)品牌，提升了項(xiàng)目整體留客率。這也是分公司招商工作提速最快的一段時(shí)期，半年來(lái)實(shí)現(xiàn)招商面積3220.41平米，整體招商率從87%提升到95%，提前完成全年招商工作指標(biāo)。

提管理、振士氣，建強(qiáng)隊(duì)伍促發(fā)展

功以才成，業(yè)由才廣。想做成事，人才建設(shè)是關(guān)鍵，而一個(gè)單位人才的聚集和團(tuán)隊(duì)積極性的調(diào)動(dòng)，要靠政策，有吸引力、有感召力、有推動(dòng)力的政策。成都分公司上半年來(lái)在招商方面取得重要突破，也與其在制度建設(shè)、人才培養(yǎng)、考評(píng)與激勵(lì)、人文關(guān)懷等方面重點(diǎn)發(fā)力，從根本上打造一支過(guò)硬的人才團(tuán)隊(duì)密不可分。

今年4月起，該分公司按照公司年度“三支人才隊(duì)伍建設(shè)”培養(yǎng)項(xiàng)目的要求，對(duì)項(xiàng)目操盤手、專業(yè)技能崗位員工、青年員工（含應(yīng)屆生）三類人才，開展招商談判、成本管理等專題培訓(xùn)，使得專業(yè)人才念茲在茲，個(gè)個(gè)懂招商、會(huì)談判，有力促進(jìn)招商團(tuán)隊(duì)專業(yè)素養(yǎng)提升。

分公司嚴(yán)格執(zhí)行績(jī)效考評(píng)制度，激勵(lì)員工樹立科學(xué)合理的工作目標(biāo)和能力提升目標(biāo)，從而不斷提升崗位勝任力，實(shí)現(xiàn)工作效能的整體提高。5月，城市運(yùn)營(yíng)公司出臺(tái)了《招商激勵(lì)方案》，規(guī)定對(duì)完成空置時(shí)間在12個(gè)月（含）以上的難點(diǎn)商鋪招商工作并簽約成功后，根據(jù)簽約條件獲得階梯式獎(jiǎng)金激勵(lì)，此舉的執(zhí)行有效調(diào)動(dòng)了招商人員的工作積極性，有力推動(dòng)解決長(zhǎng)期空置的難點(diǎn)鋪位。隨著招商任務(wù)的逐步推進(jìn)，眾多品牌紛紛進(jìn)駐商場(chǎng)，公司按制度規(guī)定向完成招商任務(wù)的員工兌現(xiàn)承諾，“向奮斗者傾斜”的價(jià)值導(dǎo)向、精神與物質(zhì)上的激勵(lì)讓項(xiàng)目全體員工實(shí)實(shí)在在感受到了辛苦付出的意義。

此外，成都分公司黨支部注重發(fā)揮黨員的榜樣引領(lǐng)作用，堅(jiān)持思想政治教育與人文關(guān)懷相結(jié)合，以文化建設(shè)提升團(tuán)隊(duì)整合能力。開展元旦春節(jié)送溫暖、密室逃脫主題團(tuán)建等活動(dòng)，豐富公司職工文化生活，推動(dòng)員工身心健康發(fā)展，和諧的工作環(huán)境也促進(jìn)了各部門之間的溝通協(xié)調(diào)，極大提升了團(tuán)隊(duì)的凝聚力、戰(zhàn)斗力。面對(duì)如今融洽的團(tuán)隊(duì)氛圍和取得的成績(jī)，員工們紛紛表示，“從團(tuán)隊(duì)到個(gè)人，大家都能開開心心地完成好自己的工作，這才是應(yīng)該有的樣子?！?/p>

重細(xì)節(jié)、助商戶，提升品質(zhì)保收益

商場(chǎng)的管理者與商戶的利益是永久捆綁在一起的，分公司執(zhí)行總經(jīng)理任瑞斌認(rèn)為，完成了招商只是好的開始，做好后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理更為重要。就像是兩個(gè)年輕人剛剛組成了新的家庭，能否彼此恩愛、過(guò)好日子，才是一件更長(zhǎng)久的事情。

剛開業(yè)一個(gè)月的粵隆門菜館店長(zhǎng)鞠艷君這些天的心情非常不錯(cuò)，新開店的經(jīng)營(yíng)效果比預(yù)想要好得多，“廣場(chǎng)對(duì)面的自然博物館開業(yè)后，有很多小朋友會(huì)跟家長(zhǎng)一起到這邊來(lái)就餐，我們的品牌口味清淡，對(duì)孩子們很有優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)潛力非常大。非常感謝商管部的同志們，對(duì)我們支持幫助特別大，我們有什么困難，都會(huì)想辦法解決?！眻?chǎng)內(nèi)還有很多跟她一樣的商戶都在迫不及待地等著暑假旺季的到來(lái)，那時(shí)會(huì)有更多的孩子和家長(zhǎng)過(guò)來(lái)消費(fèi)。

商管部的運(yùn)營(yíng)專員潘偉，目光里透著憨厚和沉穩(wěn)，看上去雖年輕卻是一位陪伴商場(chǎng)從初裝修到今天一路走來(lái)的老員工。幾年來(lái)從事商管運(yùn)營(yíng)的他和同事們，已經(jīng)熟悉了十點(diǎn)下了晚班，再對(duì)商戶們的當(dāng)日營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)錄入后才能離開商場(chǎng)的工作節(jié)奏。

一般來(lái)說(shuō)，一些知名品牌連鎖公司會(huì)在前期考察項(xiàng)目的時(shí)候，請(qǐng)咨詢公司來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，就客群構(gòu)成等方面做相關(guān)測(cè)算，使定價(jià)、經(jīng)營(yíng)模式等與自己的產(chǎn)品和服務(wù)相匹配。潘偉介紹道，“當(dāng)然大多數(shù)商戶做不到這么專業(yè)，在他們剛進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候，我們商管運(yùn)營(yíng)人員都會(huì)幫大家去做店面設(shè)計(jì)、商品擺放、宣傳策劃等相關(guān)指導(dǎo)，每個(gè)月還會(huì)召開全體商戶的銷售培訓(xùn)會(huì)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析、優(yōu)秀店員經(jīng)驗(yàn)分享，督促整改提升，帶著他們一點(diǎn)點(diǎn)成長(zhǎng)，因?yàn)橹挥猩虘粼絹?lái)越好，我們才能效益更好，雙方是相輔相成的?！?/p>

分公司充分利用節(jié)假日、電商大促節(jié)點(diǎn)組織商戶開展主題推廣促銷活動(dòng)。上半年與公司所屬貴陽(yáng)、天津商業(yè)項(xiàng)目開展三城聯(lián)動(dòng)“知識(shí)少年·超級(jí)寵粉節(jié)”系列文創(chuàng)活動(dòng)，迅速穩(wěn)場(chǎng)搶占春節(jié)后市場(chǎng)紅利，助力產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)。端午節(jié)期間聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)熱風(fēng)、霸王茶姬、庫(kù)迪咖啡、速臺(tái)球等多家新開商戶進(jìn)行了異業(yè)合作，推出了眾多優(yōu)惠促銷活動(dòng)，助力夏日消費(fèi)，節(jié)日3天客流同比增長(zhǎng)44.6%，銷售同比增長(zhǎng)66.33%。

三城聯(lián)動(dòng)“知識(shí)少年·超級(jí)寵粉節(jié)”系列文創(chuàng)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)（肖雅文 攝）

為提升精細(xì)化管理，商管部還組織商戶們開展了“抖音直播及精準(zhǔn)營(yíng)銷”專題培訓(xùn)，講師邊講解平臺(tái)功能及使用方法，邊現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)注冊(cè)抖音賬號(hào)。會(huì)后還將輔導(dǎo)幾家有能力的商戶進(jìn)行抖音營(yíng)銷孵化，幫助店鋪完成賬號(hào)封面設(shè)計(jì)及賬號(hào)裝修，指導(dǎo)拍攝內(nèi)容視頻，持續(xù)協(xié)助商戶抖音賬號(hào)運(yùn)營(yíng)，為精準(zhǔn)營(yíng)銷插上有力的翅膀。

為了更好地完成收繳率和收益指標(biāo)，副總經(jīng)理王炬每天都要和商管部對(duì)商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析，制定《風(fēng)險(xiǎn)商戶預(yù)警表》，前置商戶風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)及風(fēng)險(xiǎn)類別完成風(fēng)險(xiǎn)商戶分類；每周組織相關(guān)部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)商戶溝通會(huì)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況給予調(diào)整建議，及時(shí)溝通處理進(jìn)度，避免項(xiàng)目開業(yè)率及收益損失。經(jīng)過(guò)努力，今年前5個(gè)月收益指標(biāo)完成率達(dá)93%，同比提升64%，收繳率達(dá)到99%。

對(duì)于做好運(yùn)營(yíng)工作，副總經(jīng)理王麗娟也有著自己深刻的理解：“作為女同志，逛商場(chǎng)是我們共同的樂(lè)趣，但作為工作，需要天天‘逛商場(chǎng)’去巡場(chǎng)，這樣看似枯燥的工作就需要我們把它當(dāng)作一種樂(lè)趣去干。此外，我們做商業(yè)項(xiàng)目，還需要更多‘走出去’到各個(gè)標(biāo)桿商場(chǎng)參觀學(xué)習(xí)，我就建議大家多利用休息時(shí)間去‘逛商場(chǎng)’，以顧客的身份去體驗(yàn)優(yōu)秀的商場(chǎng)氛圍，從管理者的視角去感悟標(biāo)桿商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式，這樣才能對(duì)我們的業(yè)務(wù)起到提升作用?！?/p>

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步被看好，也勢(shì)必帶來(lái)更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，要想在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，186MALL和中鐵地產(chǎn)各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都要亮出更多“好牌”，無(wú)論是老牌商業(yè)體的革新或轉(zhuǎn)型，還是新興商業(yè)體的不斷發(fā)掘，即使不能一同起跑，仍需共同奮勇爭(zhēng)先，以良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)和規(guī)劃布局回饋廣大消費(fèi)者，助力以更大的“二次創(chuàng)業(yè)”成果，加快打造中國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)。

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