文∕王 罡
(資料圖片僅供參考)
中國(guó)鐵建廣場(chǎng)·186MALL(以下簡(jiǎn)稱186MALL),是中國(guó)鐵建地產(chǎn)邁入商業(yè)項(xiàng)目的首發(fā)之作。它坐落于成都成華區(qū)二仙橋片區(qū),曾幾何時(shí),這里是成都人的驕傲,作為城東的老工業(yè)基地,當(dāng)年聚集了國(guó)營(yíng)紅光電子管廠、機(jī)車車輛廠、成發(fā)集團(tuán)等一大批國(guó)有企業(yè),隨著時(shí)代的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí),昔日老工業(yè)逐漸退出歷史舞臺(tái)。2017年12月23日,成都186MALL的正式亮相填補(bǔ)了城東稀缺資源地帶,成為一家輻射周邊20個(gè)成熟社區(qū)、5萬(wàn)余名成都理工大學(xué)師生、數(shù)百家創(chuàng)業(yè)公司和企事業(yè)單位的商業(yè)綜合體,也為這片昔日的熱土帶來(lái)了久違的生機(jī)活力。
成都186MALL外景(肖雅文 攝)
186MALL的命名,源自中國(guó)鐵建A股和H股的尾數(shù)“186”。根據(jù)項(xiàng)目自身定位,商場(chǎng)從創(chuàng)立之初便充滿了太多的兒童元素,其核心理念是:商業(yè)不是生意,商業(yè)是讓生活更有樂(lè)趣;兒童不是未來(lái),兒童是需要你陪伴的現(xiàn)在;童趣不是記憶,童趣是每一代人成長(zhǎng)的情懷。幾年來(lái),商場(chǎng)一直圍繞這一重要思路面向家庭客群和周邊社區(qū)進(jìn)行招商布局。
商業(yè)是最能反映一個(gè)城市活力與繁榮的重要窗口,一個(gè)城市的初印象,往往是看它的商業(yè)氛圍好不好。眾所周知,從生活宜居角度來(lái)看,成都一直是一座令人向往的城市。186MALL剛開業(yè)時(shí)的招商情況很好,同仁堂、好孩子、屈臣氏、耐克、阿迪達(dá)斯、星巴克……都是市場(chǎng)上的知名品牌,甚至還有個(gè)別服裝零售品牌的客單價(jià)格比較高。受疫情和經(jīng)濟(jì)總體下行的影響,成都的零售市場(chǎng)與大多中國(guó)城市一樣消費(fèi)低迷,186MALL的招商運(yùn)營(yíng)也一度陷入困境。
隨著疫情逐漸過(guò)去,成都市“煙火氣”又重新煥發(fā)了生機(jī)。特別是2022年以來(lái),按照成都成華區(qū)“激活文旅資源,用好商務(wù)商業(yè)載體,創(chuàng)造特色消費(fèi)場(chǎng)景”的布局,隨著規(guī)劃中的成都自然博物館、成都地鐵8號(hào)線、成都理工大學(xué)校門轉(zhuǎn)移、中國(guó)西部國(guó)際珠寶城建設(shè)、“愛成都·迎大運(yùn)”城市空間品質(zhì)提升工作五大利好契機(jī)的逐一兌現(xiàn),186MALL錨定新客群,重構(gòu)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),精準(zhǔn)升級(jí)項(xiàng)目,為項(xiàng)目自身以及成華區(qū)的發(fā)展先行帶來(lái)更多新的機(jī)遇。
精招商、抓調(diào)改,旺鋪滿場(chǎng)增活力
近十年,中國(guó)商業(yè)的發(fā)展速度領(lǐng)跑全球,這與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展是密不可分的。就成都這一充滿消費(fèi)活力的城市而言,其單體購(gòu)物中心的數(shù)量和人均商業(yè)面積也是名列前茅的。
作為成都眾多商業(yè)綜合體的一員,今年初,186MALL被中鐵地產(chǎn)集團(tuán)列為重點(diǎn)發(fā)展的商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目。做好招商工作,抓好商場(chǎng)調(diào)改,讓場(chǎng)子一天天旺起來(lái),是城市運(yùn)營(yíng)公司今年的頭等大事。成都分公司一班人首先統(tǒng)一思想,從分析項(xiàng)目痛點(diǎn)入手,認(rèn)清周邊區(qū)域商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,明確項(xiàng)目定位,基于項(xiàng)目規(guī)模體量,打造小而美、小而精的商業(yè),贏得對(duì)家庭客群與年輕客群等目標(biāo)客群的吸引。
“90后”、“00后”一代人被稱為“Z世代”,他們大多為獨(dú)生子女,有著強(qiáng)烈的社交需求,更容易形成興趣相投的線下社群,已成為消費(fèi)的主力軍和引領(lǐng)者。成都黨支部書記、副總經(jīng)理汪東有著多年的招商工作經(jīng)驗(yàn),他表示,“著眼購(gòu)物中心未來(lái)的發(fā)展,我們這個(gè)年齡段的人已不能作為主力客群了,商場(chǎng)一定要針對(duì)“90后”、“00后”的消費(fèi)者群體發(fā)力,在市場(chǎng)上明顯年輕人更有購(gòu)物欲望,這跟你有沒(méi)有錢沒(méi)有直接關(guān)系?!痹擁?xiàng)目以“主題消費(fèi) + 社交情感體驗(yàn)”為理念,把“新奇”“潮流”“社交”“活力”“體驗(yàn)”“顏值”等作為招商思路的關(guān)鍵詞,在滿足周邊社區(qū)居民日常生活所需的前提下,引入新娛樂(lè)、新體驗(yàn)、新消費(fèi)的商業(yè)功能組合,力圖打造周邊消費(fèi)者必來(lái)、區(qū)域年輕消費(fèi)者都愛來(lái)的商業(yè)“年輕力”中心。
位于商場(chǎng)入口的“網(wǎng)紅”奶茶霸王茶姬,5月份開業(yè)當(dāng)天就聚集了大量年輕顧客,品嘗一杯口味各異、清爽不膩、飄溢茶香的原葉鮮奶茶,瞬間成為186MALL購(gòu)物的新體驗(yàn),就連一些中年顧客也深受這一爆款飲品的吸引。據(jù)悉,霸王茶姬的品牌廣告今年還登上了紐約時(shí)代廣場(chǎng)的大屏幕。
新開業(yè)的霸王茶姬奶茶店(肖雅文 攝)
商場(chǎng)調(diào)改以來(lái),增加了餐飲和文娛業(yè)態(tài)比例,引入國(guó)潮及設(shè)計(jì)師品牌零售,同時(shí)利用策展空間及外廣場(chǎng)打造場(chǎng)景市集,逐步提升項(xiàng)目品質(zhì)及顏值。汪東介紹說(shuō),商場(chǎng)一層已實(shí)現(xiàn)滿鋪,招商率達(dá)到百分之百,以輕食社交、潮流個(gè)性、科技數(shù)碼品類為主,相比2017年開業(yè)時(shí)發(fā)生了很大變化,汰換了80%以上的品牌,現(xiàn)在的調(diào)改定位就基于新開業(yè)的自然博物館的外來(lái)客群和本地的年輕客群。此外,商場(chǎng)負(fù)一層的文創(chuàng)集市、二層的國(guó)潮與運(yùn)動(dòng)、三層的兒童體驗(yàn)也充分展現(xiàn)了商場(chǎng)業(yè)態(tài)的多樣性。
放眼望去,位于四層的中視國(guó)際影城門前略顯空曠,對(duì)此商場(chǎng)負(fù)責(zé)人早有規(guī)劃,下一步會(huì)引入一個(gè)特色美食城,精巧的內(nèi)外布局和裝飾會(huì)讓這里看起來(lái)很飽滿和舒適,也讓整個(gè)樓層的餐飲氛圍更加濃厚。相同的品牌、相同的產(chǎn)品,在每個(gè)商場(chǎng)都大同小異,但購(gòu)物環(huán)境設(shè)計(jì)、場(chǎng)景打造形成的強(qiáng)烈視覺沖擊力才是不同商場(chǎng)間形成差距的關(guān)鍵所在。談起商場(chǎng)點(diǎn)滴的場(chǎng)景變化和未來(lái)的招商規(guī)劃,每個(gè)186MALL人的眼里都流露著興奮的目光。
經(jīng)過(guò)分公司的不懈努力,僅上半年時(shí)間,186MALL就成功引進(jìn)了京東數(shù)碼、茵特體育、悠米早教、霸王茶姬、美食集市、粵隆門、白螺灣螺螄粉等18個(gè)品牌,提升了項(xiàng)目整體留客率。這也是分公司招商工作提速最快的一段時(shí)期,半年來(lái)實(shí)現(xiàn)招商面積3220.41平米,整體招商率從87%提升到95%,提前完成全年招商工作指標(biāo)。
提管理、振士氣,建強(qiáng)隊(duì)伍促發(fā)展
功以才成,業(yè)由才廣。想做成事,人才建設(shè)是關(guān)鍵,而一個(gè)單位人才的聚集和團(tuán)隊(duì)積極性的調(diào)動(dòng),要靠政策,有吸引力、有感召力、有推動(dòng)力的政策。成都分公司上半年來(lái)在招商方面取得重要突破,也與其在制度建設(shè)、人才培養(yǎng)、考評(píng)與激勵(lì)、人文關(guān)懷等方面重點(diǎn)發(fā)力,從根本上打造一支過(guò)硬的人才團(tuán)隊(duì)密不可分。
今年4月起,該分公司按照公司年度“三支人才隊(duì)伍建設(shè)”培養(yǎng)項(xiàng)目的要求,對(duì)項(xiàng)目操盤手、專業(yè)技能崗位員工、青年員工(含應(yīng)屆生)三類人才,開展招商談判、成本管理等專題培訓(xùn),使得專業(yè)人才念茲在茲,個(gè)個(gè)懂招商、會(huì)談判,有力促進(jìn)招商團(tuán)隊(duì)專業(yè)素養(yǎng)提升。
分公司嚴(yán)格執(zhí)行績(jī)效考評(píng)制度,激勵(lì)員工樹立科學(xué)合理的工作目標(biāo)和能力提升目標(biāo),從而不斷提升崗位勝任力,實(shí)現(xiàn)工作效能的整體提高。5月,城市運(yùn)營(yíng)公司出臺(tái)了《招商激勵(lì)方案》,規(guī)定對(duì)完成空置時(shí)間在12個(gè)月(含)以上的難點(diǎn)商鋪招商工作并簽約成功后,根據(jù)簽約條件獲得階梯式獎(jiǎng)金激勵(lì),此舉的執(zhí)行有效調(diào)動(dòng)了招商人員的工作積極性,有力推動(dòng)解決長(zhǎng)期空置的難點(diǎn)鋪位。隨著招商任務(wù)的逐步推進(jìn),眾多品牌紛紛進(jìn)駐商場(chǎng),公司按制度規(guī)定向完成招商任務(wù)的員工兌現(xiàn)承諾,“向奮斗者傾斜”的價(jià)值導(dǎo)向、精神與物質(zhì)上的激勵(lì)讓項(xiàng)目全體員工實(shí)實(shí)在在感受到了辛苦付出的意義。
此外,成都分公司黨支部注重發(fā)揮黨員的榜樣引領(lǐng)作用,堅(jiān)持思想政治教育與人文關(guān)懷相結(jié)合,以文化建設(shè)提升團(tuán)隊(duì)整合能力。開展元旦春節(jié)送溫暖、密室逃脫主題團(tuán)建等活動(dòng),豐富公司職工文化生活,推動(dòng)員工身心健康發(fā)展,和諧的工作環(huán)境也促進(jìn)了各部門之間的溝通協(xié)調(diào),極大提升了團(tuán)隊(duì)的凝聚力、戰(zhàn)斗力。面對(duì)如今融洽的團(tuán)隊(duì)氛圍和取得的成績(jī),員工們紛紛表示,“從團(tuán)隊(duì)到個(gè)人,大家都能開開心心地完成好自己的工作,這才是應(yīng)該有的樣子?!?/p>
重細(xì)節(jié)、助商戶,提升品質(zhì)保收益
商場(chǎng)的管理者與商戶的利益是永久捆綁在一起的,分公司執(zhí)行總經(jīng)理任瑞斌認(rèn)為,完成了招商只是好的開始,做好后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理更為重要。就像是兩個(gè)年輕人剛剛組成了新的家庭,能否彼此恩愛、過(guò)好日子,才是一件更長(zhǎng)久的事情。
剛開業(yè)一個(gè)月的粵隆門菜館店長(zhǎng)鞠艷君這些天的心情非常不錯(cuò),新開店的經(jīng)營(yíng)效果比預(yù)想要好得多,“廣場(chǎng)對(duì)面的自然博物館開業(yè)后,有很多小朋友會(huì)跟家長(zhǎng)一起到這邊來(lái)就餐,我們的品牌口味清淡,對(duì)孩子們很有優(yōu)勢(shì),市場(chǎng)潛力非常大。非常感謝商管部的同志們,對(duì)我們支持幫助特別大,我們有什么困難,都會(huì)想辦法解決?!眻?chǎng)內(nèi)還有很多跟她一樣的商戶都在迫不及待地等著暑假旺季的到來(lái),那時(shí)會(huì)有更多的孩子和家長(zhǎng)過(guò)來(lái)消費(fèi)。
商管部的運(yùn)營(yíng)專員潘偉,目光里透著憨厚和沉穩(wěn),看上去雖年輕卻是一位陪伴商場(chǎng)從初裝修到今天一路走來(lái)的老員工。幾年來(lái)從事商管運(yùn)營(yíng)的他和同事們,已經(jīng)熟悉了十點(diǎn)下了晚班,再對(duì)商戶們的當(dāng)日營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)錄入后才能離開商場(chǎng)的工作節(jié)奏。
一般來(lái)說(shuō),一些知名品牌連鎖公司會(huì)在前期考察項(xiàng)目的時(shí)候,請(qǐng)咨詢公司來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,就客群構(gòu)成等方面做相關(guān)測(cè)算,使定價(jià)、經(jīng)營(yíng)模式等與自己的產(chǎn)品和服務(wù)相匹配。潘偉介紹道,“當(dāng)然大多數(shù)商戶做不到這么專業(yè),在他們剛進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候,我們商管運(yùn)營(yíng)人員都會(huì)幫大家去做店面設(shè)計(jì)、商品擺放、宣傳策劃等相關(guān)指導(dǎo),每個(gè)月還會(huì)召開全體商戶的銷售培訓(xùn)會(huì),進(jìn)行經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析、優(yōu)秀店員經(jīng)驗(yàn)分享,督促整改提升,帶著他們一點(diǎn)點(diǎn)成長(zhǎng),因?yàn)橹挥猩虘粼絹?lái)越好,我們才能效益更好,雙方是相輔相成的?!?/p>
分公司充分利用節(jié)假日、電商大促節(jié)點(diǎn)組織商戶開展主題推廣促銷活動(dòng)。上半年與公司所屬貴陽(yáng)、天津商業(yè)項(xiàng)目開展三城聯(lián)動(dòng)“知識(shí)少年·超級(jí)寵粉節(jié)”系列文創(chuàng)活動(dòng),迅速穩(wěn)場(chǎng)搶占春節(jié)后市場(chǎng)紅利,助力產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)。端午節(jié)期間聯(lián)動(dòng)場(chǎng)內(nèi)熱風(fēng)、霸王茶姬、庫(kù)迪咖啡、速臺(tái)球等多家新開商戶進(jìn)行了異業(yè)合作,推出了眾多優(yōu)惠促銷活動(dòng),助力夏日消費(fèi),節(jié)日3天客流同比增長(zhǎng)44.6%,銷售同比增長(zhǎng)66.33%。
三城聯(lián)動(dòng)“知識(shí)少年·超級(jí)寵粉節(jié)”系列文創(chuàng)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)(肖雅文 攝)
為提升精細(xì)化管理,商管部還組織商戶們開展了“抖音直播及精準(zhǔn)營(yíng)銷”專題培訓(xùn),講師邊講解平臺(tái)功能及使用方法,邊現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)注冊(cè)抖音賬號(hào)。會(huì)后還將輔導(dǎo)幾家有能力的商戶進(jìn)行抖音營(yíng)銷孵化,幫助店鋪完成賬號(hào)封面設(shè)計(jì)及賬號(hào)裝修,指導(dǎo)拍攝內(nèi)容視頻,持續(xù)協(xié)助商戶抖音賬號(hào)運(yùn)營(yíng),為精準(zhǔn)營(yíng)銷插上有力的翅膀。
為了更好地完成收繳率和收益指標(biāo),副總經(jīng)理王炬每天都要和商管部對(duì)商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析,制定《風(fēng)險(xiǎn)商戶預(yù)警表》,前置商戶風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)及風(fēng)險(xiǎn)類別完成風(fēng)險(xiǎn)商戶分類;每周組織相關(guān)部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)商戶溝通會(huì),結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況給予調(diào)整建議,及時(shí)溝通處理進(jìn)度,避免項(xiàng)目開業(yè)率及收益損失。經(jīng)過(guò)努力,今年前5個(gè)月收益指標(biāo)完成率達(dá)93%,同比提升64%,收繳率達(dá)到99%。
對(duì)于做好運(yùn)營(yíng)工作,副總經(jīng)理王麗娟也有著自己深刻的理解:“作為女同志,逛商場(chǎng)是我們共同的樂(lè)趣,但作為工作,需要天天‘逛商場(chǎng)’去巡場(chǎng),這樣看似枯燥的工作就需要我們把它當(dāng)作一種樂(lè)趣去干。此外,我們做商業(yè)項(xiàng)目,還需要更多‘走出去’到各個(gè)標(biāo)桿商場(chǎng)參觀學(xué)習(xí),我就建議大家多利用休息時(shí)間去‘逛商場(chǎng)’,以顧客的身份去體驗(yàn)優(yōu)秀的商場(chǎng)氛圍,從管理者的視角去感悟標(biāo)桿商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式,這樣才能對(duì)我們的業(yè)務(wù)起到提升作用?!?/p>
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn),商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步被看好,也勢(shì)必帶來(lái)更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力,要想在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,186MALL和中鐵地產(chǎn)各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都要亮出更多“好牌”,無(wú)論是老牌商業(yè)體的革新或轉(zhuǎn)型,還是新興商業(yè)體的不斷發(fā)掘,即使不能一同起跑,仍需共同奮勇爭(zhēng)先,以良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)和規(guī)劃布局回饋廣大消費(fèi)者,助力以更大的“二次創(chuàng)業(yè)”成果,加快打造中國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)。
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