樂居財經(jīng)李禮 8月28日，綠城中國舉行2023年中期業(yè)績發(fā)布會，綠城中國董事會主席張亞東、副總裁李駿、執(zhí)行總裁耿忠強、執(zhí)行總裁吳文德、行政總裁郭佳峰出席。

Q1：上半年不同能級的城市銷售情況如何？下半年對新房銷售市場的走勢判斷以及對應(yīng)的銷售策略如何？全年公司的銷售目標(biāo)如何？

李駿：大家肯定都非常關(guān)心今年我們預(yù)估銷售業(yè)績的完成情況，從目前的情況判斷，我們和去年大體相當(dāng)，和2022年3000億左右大體相當(dāng)。主要基于以下兩個方面：

(資料圖)

第一，1—7月份全集團銷售情況完成比較好，累計完成了合同銷售是1523.5億，同比上漲了9%。剛才也跟大家匯報了，8月份我們預(yù)計完成總合同額和7月份基本差不多，1—8月份累計的全口徑大體和去年持平，8月份是屬于新盤供給比較少的月份。8—12月新推的貨值比較充足，而且質(zhì)量還是挺高的，其中主要供貨集中在三季度末，也就是9月中旬之后和四季度。比如上海之前受到高價盤影響的那幾個項目，預(yù)計9、10月份都可以面市。此外，我們通過精準(zhǔn)聚焦投資，在上海、杭州這些地方，截止到8月25號增加了1005億的貨值，其中將近一半預(yù)計可以在年內(nèi)轉(zhuǎn)化為當(dāng)年的銷售額，48%左右。我們通過系統(tǒng)性運營提升加快開工供貨，肯定會進一步保障年內(nèi)的推貨貨量，來確保我們的銷售目標(biāo)的達成。

剛才您問到不同城市的市場表現(xiàn)，確實不盡相同，其中一線和強二線城市是綠城布局的重點，整體上市場表現(xiàn)還是良好的。近期也確實出現(xiàn)了一二線城市少部分的近郊板塊市場下滑的跡象，但是綠城在郊區(qū)板塊的布局本來貨量就比較少。三四線城市非我們的布局重點，整體確實還處在筑底的階段。當(dāng)然也不乏表現(xiàn)穩(wěn)定的城市和板塊，比如像舟山、煙臺的部分板塊、溫州的部分板塊，包括像余姚這樣經(jīng)濟比較強、產(chǎn)業(yè)比較豐富的縣級市。這些城市因為購房群體的置業(yè)目的基本上以自住為主，所以他們在市場波動當(dāng)中相對比較穩(wěn)定。

對于下半年的市場，結(jié)合我們目前對于所有項目的來訪和成交數(shù)據(jù)看，我們認(rèn)為7月份已經(jīng)階段性完成筑底了。目前從8月份成交來訪情況看，市場在緩慢回升，8月份日均來訪環(huán)比7月份同比提升了將近10%。對后續(xù)的市場我們保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，來應(yīng)對市場的變化。

針對不同城市的不同項目，我們肯定會采取靈活的差異化的銷售策略，優(yōu)質(zhì)項目和優(yōu)質(zhì)貨源要發(fā)揮運營效率優(yōu)勢，前置供貨，早銷、多銷、快銷。部分難銷項目靈活策略，以成交為導(dǎo)向，階段性加大部分中介渠道的力度，借助數(shù)字營銷、精準(zhǔn)拓客提升效能，確保我們業(yè)績的兌現(xiàn)。

Q2：今年截止目前公司買地的數(shù)量相比去年還是有明顯加速的，斬獲了多塊核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，能否請管理層介紹一下具體的情況？另外，對于下半年土地市場管理層是如何看待的？會如何把握接下來的投資結(jié)構(gòu)？

郭佳峰：其實我們上半年拿地也不能說明顯加速，上半年到3月29號才拿到第一塊地，近期相對比較多的是8月1號和2號杭州跟上海的4宗土地，投資額近180億，新增貨值280億，截止8月23號，我們總體投資總獲值已經(jīng)超過千億了，我估計排位，從自己投入的資金來看，大概前五位是一定有的。

總體來說，我們還是按照公司的現(xiàn)金流安排，根據(jù)銷售、根據(jù)融資情況，來安排自己的投資。

下半年的市場我怎么看呢？我是這樣認(rèn)為的，因為上半年2月份、3月份銷售形勢比較好，大家認(rèn)為可能房產(chǎn)形勢有點起底回升，所以大家相對比較積極，特別是核心城市大家也看到了，像杭州核心地塊就會有五六十家搖號，去年年底的時候我們投資策略會里面，也會預(yù)到今年投資是挺難的一件事情，因為大家逐步開始投資趨同，都往核心城市的核心地塊聚焦，因為安全性的問題，大家都會聚焦在這樣的一些地塊上面。所以總體感覺投資相對比較難。

但是下半年隨著2、3月份以后的市場回落，一直到5、6月份，現(xiàn)在7、8月份的時候，市場還仍然沒有回轉(zhuǎn)的背景下，大家對接下來的投資比較謹(jǐn)慎。另外，往往到年底的時候部分城市會推比較好的地?？傮w來看，下半年的形式從需求端來說可能會比較謹(jǐn)慎，但是作為我們公司來說，也是一個機會。我們公司年初的安排也就是600億左右的權(quán)益投資額，但是這是一個計劃數(shù)，具體到投資額多少，是跟銷售跟融資情況來看的。下半年我們?nèi)匀粫猿志珳?zhǔn)投資，來考慮投資的具體分布。所以我們今年拿的地，從總體這幾年的質(zhì)量來看，我們比起前兩年來講，今年的投資質(zhì)量比前幾年還更好一些，因為在一個小心的背景下面，我們拿到的一些核心城市里面核心地塊的地，都特別好。特別是上海這三塊地，差不多近1/5000之一的概念，我們拿到的這些地都是非常好的，無論是它的利潤率、IRR、還是預(yù)計的去化情況也好。所以今年到現(xiàn)在為止拿的地的質(zhì)量都非常好。

我們對下半年投資市場的看法，房地產(chǎn)端是比較謹(jǐn)慎，但是機會仍然很大。

Q3：公司近期發(fā)布了回購出險房企項目股權(quán)的公告，目前合作方出險情況如何？這樣的回購是否會影響公司資金以及開發(fā)運營計劃？

李駿：目前我們綠城所有的合作方情況來看，總體上是穩(wěn)定的，因為我們的合作方基本上是以央企和地方國企為主。在這一兩年市場變化下，總體來講并沒有對公司的經(jīng)營和現(xiàn)金流產(chǎn)生比較大的影響。

此外，因為我們所有的項目都是經(jīng)過非常慎重的投決會的決策的，不管股權(quán)多少以及是否并表，而且非并表的項目通常也是綠城操盤為主，或者是聯(lián)合操盤，我們也會安排相應(yīng)人員強管控，持續(xù)追蹤項目的情況，如果一旦項目端有風(fēng)險，會前置解決。

對于公告的杭州和蘇州項目的股權(quán)收購，這三個項目都是在2019年到2020年期間獲取的，其中杭州的春來曉園和蘇州的明月濱河基本已經(jīng)售謦，而且已經(jīng)交付了。蘇州朗月濱河也在尾盤階段，而且也已經(jīng)交付一部分。因為合作方的一些特殊情況，我們雙方協(xié)商之后，由綠城收購了合作方持有的項目股權(quán)。這樣做既可以妥善處理目標(biāo)公司的債權(quán)債務(wù)，同時合作方退出以后，由我司來做后續(xù)尾盤的管理和處理，也符合公司的整體利益。這個股權(quán)收購的交易總對價是20.72億元，但是這個交易對價大部分以合作方應(yīng)付項目的款項進行抵消，實際我司后續(xù)支付給合作方的現(xiàn)金金額只有4000萬左右，對公司后續(xù)資金和開發(fā)沒有影響。

Q4：部分國央企在行業(yè)下行的周期都會擇機透過收并購獲取一些資產(chǎn)包和城投項目，可否請管理層多分享一下目前公司的收并購市場的格局和一些情況？在公司看來定價以及項目質(zhì)量是否已經(jīng)具有足夠的吸引力？近期國務(wù)院提出在超大、特大城市進行城中村的改造，管理層是如何看待這個政策的？對公司有什么機遇？

郭佳峰：我們從去年下半年開始，也研究過市面上大部分資產(chǎn)包，目前適合綠城做收并購的機會相對比較少，而城投項目也大多為托底地塊，利潤也相對比較薄，所以有部分合適的項目，我們由輕資產(chǎn)做一些代建，目前也有不少收獲。

2022年以前，我們收并購渠道每年大概能帶來1/3的貨源，未來我們也會進一步加強對收并購項目的研究，如有符合公司投資標(biāo)準(zhǔn)的項目，我們也會著重考慮。我們也注意到，近期中央對于城中村改造有更大力度的支持，無論是政策端還是金融端，我們也在積極

研究相關(guān)政策。對于綠城來說，我們在城市更新方面有自己比較擅長的領(lǐng)域和經(jīng)驗，特別是運用我們的產(chǎn)品力的優(yōu)勢，結(jié)合當(dāng)?shù)卦械奈幕攸c，打造更為宜居的現(xiàn)代生活標(biāo)桿產(chǎn)品。另外，綠城生活集團未來數(shù)智也深度參與了百余個老舊小區(qū)的改造項目。

今年即將開售的上海弘安里就是一個城市更新方面的標(biāo)桿型精品，這個項目是在上海探索政企合作舊改新機制的首批試點項目之一。由于項目處于上海虹口的老石庫門，我們以規(guī)劃為引領(lǐng)，兼顧歷史風(fēng)貌的保護，采用了保護修繕、保留改造、更新改造等一系列措施，帶動了區(qū)域整體開發(fā)和功能提升。未來也將打造成一個歷史特色住宅和商辦文旅于一體的新地標(biāo)。

在城市更新方面，今年另一個亮點是8月18號開業(yè)的杭州吉祥里項目，由綠城負(fù)責(zé)招商和運營，是杭州首個城市改造樣板項目，項目開業(yè)出租率達到了93%，開街三天客流超過10萬，已引入50個品牌首店入駐。前期我們開發(fā)的可售部分已基本售謦，作為杭州重點的城市保護開發(fā)項目，項目的改造過程非?？简灣鞘懈碌墓α?，在既保留了杭州祥符老街?jǐn)?shù)百年的煙火氣氛，同時也打造了以文化、休閑、美食于一體的開放式特色新街區(qū)。

Q5：公司2023年上半年資產(chǎn)減值情況如何？做出減值的主要情景假設(shè)和依據(jù)是什么？在目前2023年市場環(huán)境下，公司是否存在進一步資產(chǎn)減值的壓力？

耿忠強：其實這也是一個大家普遍關(guān)心的問題。對于減值，公司每年都會在關(guān)鍵時間節(jié)點處于謹(jǐn)慎原則的考慮，對幾乎所有的在建、在售項目都要進行減值測試。目的就是擠一擠資產(chǎn)的水分，使公司的財務(wù)狀況更扎實。這是我們對于減值的態(tài)度。其實在這個基礎(chǔ)上，今年上半年公司根據(jù)市場環(huán)境的變化，共計提了4.6億元的減值撥備，這4.6億元當(dāng)中主要是物業(yè)減值，有4.2億元，其他的是往來款信用風(fēng)險減值，大約4000萬。物業(yè)減值主要是項目當(dāng)中，我們部分的業(yè)態(tài)銷售價格不及預(yù)期所致。比如寧波通山的未來社區(qū)1個多億，蘇州、揚州的個別項目，也都有減值的計提，不過這些項目都是21年或者21年之前拿的地。我們知道，特別是21年下半年開始的行業(yè)深度調(diào)整，使得綠城當(dāng)年獲取的一些項目，在價格和流速方面低于投資測算，確實存在一些兌現(xiàn)度不及預(yù)期的情況。公司也是根據(jù)目前了解到的最新的信息或者盈利狀況，計提了相應(yīng)的撥備。未來會繼續(xù)隨著市場的變化，作出相應(yīng)的會計處理。不過比較可喜的是，2022年獲取的項目，現(xiàn)在來看整體的兌現(xiàn)度還是非常不錯的，平均的項目凈利潤率能夠在9個點以上，這些將會對公司未來的業(yè)績形成一個良好的支撐。

Q6：過去半年隨著旅游業(yè)的復(fù)蘇，公司的酒店目前的經(jīng)營情況是否有明顯的好轉(zhuǎn)？可否請管理層介紹一下這方面業(yè)務(wù)的情況？

吳文德：2023年上半年以來，隨著消費市場的穩(wěn)步復(fù)蘇，酒店的業(yè)務(wù)帶來了全面發(fā)展的機遇，國內(nèi)的商務(wù)出行及休閑旅游也在持續(xù)恢復(fù)過程中，酒店各種經(jīng)營指標(biāo)有顯著的改善。今年上半年，綠城中國集團所下屬的這些酒店實現(xiàn)了營業(yè)收入是4.75億，比去年的2.56億大大提升了85%。綠城系酒店每房收益率也恢復(fù)到了2019年之前的水平，并提升到了134%，而且在今年上半年我們還增開了一家高檔酒店，諸暨的希爾頓酒店，在3月29號也開業(yè)了，現(xiàn)在發(fā)展的勢頭都很良好。

在業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，綠城酒管也在不斷探索推廣一些新的模式，利用新媒體社交平臺，在逐步擴大綠城酒店的知名度。今年通過全渠道的銷售，我們的增長比去年同期增長了383%，攜程官網(wǎng)直播熱度在全國到了前十。在今年618大促銷的活動當(dāng)中，業(yè)績增長了338%。在抖音直播帶貨里面，綠城系的酒店直播帶貨穩(wěn)穩(wěn)站在了TOP1（抖音直播兩次登頂杭州帶貨榜Top1）。

綠城資管在今年上半年還獲得了中國文旅年度資產(chǎn)管理業(yè)主的優(yōu)秀獎，叫“星光獎”。面向未來，綠城資管挑戰(zhàn)面臨很多挑戰(zhàn)，也有很多機遇，我們將積極擁抱行業(yè)發(fā)展的新趨勢，不斷精進自身的業(yè)績，酒店長租公寓板塊我們會進一步每房的收益率，降本增效，創(chuàng)新經(jīng)營。

商業(yè)和寫字樓方面，我們會不斷的提高銷售額和每平米的收益，我們也將持續(xù)為消費者提供更有特色的產(chǎn)品和服務(wù)，不斷的提高我們客戶的滿意度，為綠城中國品牌注入新的活力和動能，為我們的資產(chǎn)保值提供強有力的支撐。

Q7：公司近期買地量比較大，但是新房銷售市場并無明顯復(fù)蘇跡象，這樣的買地節(jié)奏是否對公司的現(xiàn)金流產(chǎn)生比較大的影響？

郭佳峰：這個問題比較大，第一，確保資金安全永遠是公司的第一原則，這是底線。我們每個階段買地的額度都是通過謹(jǐn)慎的現(xiàn)金流模型測算、排布完成的，根據(jù)實時的銷售情況以及對市場的后續(xù)判斷，以比較謹(jǐn)慎的角度來實時更新的。我們的買地策略一直沒有變，之所以讓大家感覺近期買地比較多，是因為上半年拿地比較少，我剛才也介紹了，上半年到3月29號才開單。以及近期運氣比較好，集中獲取，所以給大家有這樣一個感受。

今年上半年權(quán)益土地款我們花了251億，去年同期是304億，同比下降了17%。但上半年自投權(quán)益銷售有633億，同比增長了40%，且今年上半年銷售回款率是109%，銷售回款金額為銷售額的近1.1倍。所以上半年我們權(quán)益土地獲取金額占比權(quán)益回款的金額36%，綠城主要布局在一二線城市，地貨比超過60%，工程及費用占比相對比較低。上半年這個投資強度處于一個比較低的水準(zhǔn)，考慮土地款支付后今年1—6月份的經(jīng)營性現(xiàn)金流有171億元，所以現(xiàn)金流層面就給下半年投資留出了一個充裕的額度。

7月后，我們在上海、杭州的拿地，運氣還真的挺好，集中收獲了一批優(yōu)質(zhì)項目，截止目前權(quán)益土地款花費約491億元，截止到8月25號。后續(xù)會引入一些合作方，實際所需要支付的權(quán)益土地款沒有這么多，且土地款的支付會有一些滯后性。即使上海閔行這塊地提前在8月份支付的情況下，支付土地款后的1—8月份的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍為正數(shù)。所以現(xiàn)金流的安全性肯定不會有任何問題。

另外，下半年自投項目可售貨源充足，我們有2135億的貨源。另外今年7月份取得的優(yōu)質(zhì)土地，都會在下半年逐步推向市場，去化和回款從現(xiàn)在這個時點去評估，都是非常良好的。

所以總體來說，我們今年的投資看上去到現(xiàn)在這個時點在整個排行榜里面前五前三的位置，但是跟其他不一樣，現(xiàn)在投的錢是上半年投的項目回來的錢再去投的。以前我們也在會上提到過一年兩熟的概念，剛才駿總的介紹里面也有，比如3月29號我們在杭州投的那些項目已經(jīng)售謦了，而且款項已經(jīng)回來了。所以不能光看我們投資多少金額，其實我們已經(jīng)是第二輪的投資了。所以我們一定會平衡好風(fēng)險與發(fā)展的關(guān)系，全年的凈資產(chǎn)負(fù)債率嚴(yán)格控制在80%以內(nèi)。

Q8：今年上半年少數(shù)股東損益占比有明顯下降，整體毛利率也相對穩(wěn)定。請問管理層，未

來這兩個指標(biāo)大體趨勢如何？

耿忠強：謝謝對公司的關(guān)心，關(guān)注到公司上半年少數(shù)股東損益下降，規(guī)模占比上升。規(guī)模凈利潤占比的提升，對公司來講也是一個可喜的變化。上半年我們的規(guī)模凈利潤占比已經(jīng)提升到55%左右，如果把匯兌損益這個因素剔除掉，規(guī)模占比已經(jīng)達到了60.7%，已經(jīng)回歸到一個相對合理的水平。另外今年上半年，銷售權(quán)益占比達64%，新增貨值的權(quán)益占比為79%。

隨著這兩年銷售項目權(quán)益比，剛才說的新拓項目的權(quán)益比，隨著這兩個權(quán)益比占比不斷提升，未來規(guī)模利潤的占比肯定會有進一步提升的空間。

這是關(guān)于規(guī)模占比的情況。

關(guān)于毛利率，今年上半年我們結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率是17.4%，這個數(shù)據(jù)與去年同期去持平的。但是下半年交付結(jié)轉(zhuǎn)項目當(dāng)中，2021年獲取的項目占了一定比例的結(jié)轉(zhuǎn)量?？傮w來說，21年獲取的項目毛利率相對偏低，也是受此影響，預(yù)計全年毛利率較上半年會有一定的下行壓力。但是我們應(yīng)該看到，毛利率的下降是整個住宅開發(fā)行業(yè)近幾年的一個階段性趨勢，具體到綠城我們自身來說，我們在拿地階段就會更加聚焦核心城市，更加聚焦核心城市的核心地塊。這會帶來什么呢？就是地貨比會高一些，達到將近60%左右。地貨比高了，會帶來毛利率有所降低，但是這些區(qū)域拿的地塊安全性高了，去化的速度、去化的價格有保障了，項目的凈利潤率反而更高了。事實上也是如此，22年以來，公司新拿的地塊的利潤的確定性明顯好于以前的年度，并且現(xiàn)在來看，最后項目的兌現(xiàn)度可能比拿地的時候預(yù)測值還要好一些。所以毛利率指標(biāo)確實重要，但是我們應(yīng)該認(rèn)知到毛利率畢竟是一個過程性指標(biāo)，我們更加關(guān)注項目最終利潤率指標(biāo)的實現(xiàn)。將來

我們相信隨著行業(yè)的進一步整合，競爭格局的進一步演變，再加上綠城自身的體制優(yōu)勢、產(chǎn)品服務(wù)等方面的品牌優(yōu)勢，我相信未來的利潤率肯定會有進一步改善的空間。

Q9：公司截止中期境內(nèi)外到期和融資情況如何？我們看到整體的資金成本依然還是維持在一個比較低的水平？請問管理層，各類融資渠道的成本有沒有明顯的變化？

耿忠強：回答這個問題之前，我想給各位投資人詳細報告一下截止到630負(fù)債的結(jié)構(gòu)情況。

剛才說了，截止到6月底公司有息負(fù)債總額是1426億元，比去年年底1401億元增長了1.8%。在這1426億元當(dāng)中，如果我們按產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來分，銀行借款占比73%，債務(wù)工具約26%，其他借款約1%。這是我們按產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。如果按地域來分，境內(nèi)的占83%，境外的占17%。

如果按年限來分，我們一年內(nèi)到期債務(wù)的占比是22%，并且在這一年內(nèi)到期的債務(wù)當(dāng)中，境外的部分，23年全年境外到期的銀行貸款總共7個億美元，但是我們已經(jīng)完成了4.7億美元的再融資置換，這個工作已經(jīng)完成了。剩下的約2個多億的美元貸款是年底到期，但是我們已經(jīng)取得銀行置換的批復(fù)，置換工作在穩(wěn)步推進當(dāng)中。另外，境外明年上半年還有6億美的商業(yè)貸到期，我們也提前做了工作，其中2.4億美金已經(jīng)由原來的銀行做了置換，并且已經(jīng)審批通過。剩下的金額正在考慮做一些其他的商業(yè)銀行的貸款置換。這是一年內(nèi)到期的境外部分。

境內(nèi)債權(quán)，今年下半年到期的是15.3億元，明年上半年是81個億。剛才給各位匯報財務(wù)情況的時候我也說到了，綠城的境內(nèi)債券是在順利發(fā)行的，我們會根據(jù)市場情況擇機發(fā)行。

借此機會也向大家說一下，相較于資本市場，通過我們的資本結(jié)構(gòu)大家可以看到，我們銀行借款的占比今年相較于去年年底是有提升的，這也是我們在控制總的負(fù)債規(guī)模的前提下，我們有意調(diào)整的一個結(jié)果。因為銀行和企業(yè)的合作面更廣，銀行跟企業(yè)溝通的黏性更強，銀行跟企業(yè)彼此溝通的更多，也更加信任和了解，合作的基礎(chǔ)更穩(wěn)定。所以我們是有意的加大了跟銀行合作的基礎(chǔ)。我們目前在手還有2800多億的銀行授信額度沒有使用，目前我們與各家戰(zhàn)略合作行的合作也是非常順暢的。境內(nèi)融資這一塊剛才也介紹了，

今年各類債券在順利發(fā)行，已經(jīng)累計發(fā)行12期，累計的金額108億。

這是今年到期的資金情況和我們和金融機構(gòu)的合作情況。

關(guān)于資金成本，今年上半年加權(quán)的平均融資成本4.4，與去年同期的4.5下降了10個BP。從結(jié)構(gòu)上來看屬于外升內(nèi)降，也就是說，我們外幣的借款成本上升了，這個是由于美聯(lián)儲的持續(xù)加息和美元匯率的變動，上半年我們境外的平均融資成本由原來的4.1%增加到了6%這是上升的。但是我們境內(nèi)的融資成本是下降的，也是受LPR下調(diào)，以及我們公司成本管控的影響，境內(nèi)傳統(tǒng)的融資成本是明顯下降的，由原來的4.5%下降到4.1%。我剛才說的我們的融資成本4.4%是一個加權(quán)的平均融資成本，但是境內(nèi)境外綜合來看，今年跟去年相比，整體的融資成本還是有所下降的。

Q10：公司戰(zhàn)略2025目標(biāo)中提到公司要做TOP10當(dāng)中的品質(zhì)標(biāo)桿，在房地產(chǎn)行業(yè)新模式向下，市場該如何理解這其中對于規(guī)模和品質(zhì)的要求？公司會有哪些具體的舉措來保證目標(biāo)的達成？

張亞東：公司制定了2025戰(zhàn)略規(guī)劃，原來我們強調(diào)既要低頭拉車，更要抬頭看路。抬頭看路也就是我們自己看到2025年的時候，我們公司應(yīng)該有一個什么樣的市場定位，給自己一個什么樣的自畫像。所以我們在戰(zhàn)略中有一個很明確的定位，一個自畫像，就是TOP10里面的品質(zhì)標(biāo)桿。這句話含有兩個內(nèi)容，一個是定量，一個是定性。定量是我們要站在TOP10這樣一個定義之中，另外一個是品質(zhì)標(biāo)桿，是定性，就是在TOP10里邊我們要做到什么樣的形象，做成什么樣的公司。所以這就是我們以前站在2025的時候說的一個簡單的具像的描述。

我們說的TOP10可能很簡單，嚴(yán)格來講最主要反映在規(guī)模上，之前也跟大家講過，我們現(xiàn)在最看中三項規(guī)模：第一個是銷售的總規(guī)模，大數(shù)是3000億。第二個，我們更看中的是投資規(guī)模。第三個是我們更看中權(quán)益規(guī)模。所以剛才駿總也報道，權(quán)益規(guī)模進入到了前十名，坦率來說我沒有想到這么快進入到前十名，我們原來的目標(biāo)是想2025年進入到前十名，現(xiàn)在已經(jīng)第九了，并且通過投地權(quán)益的比重來看，權(quán)益的規(guī)模會持久往上提升。規(guī)模我們是這樣的要求，但是這個規(guī)模里邊我們最重要看中的是權(quán)益規(guī)模。

第二個是品質(zhì)的問題，我們的品質(zhì)不是一個產(chǎn)品的品質(zhì)，是全方位的品質(zhì)。所以在今年年初大郭總?cè)旯ぷ鞯膱蟾?，既是指?dǎo)今年，也是指導(dǎo)未來幾年報告的題目就是“全品質(zhì)、高質(zhì)量和可持續(xù)”這九個字是我們的經(jīng)營方針。時間原因其他不向大家報告，就講全品質(zhì)，這個全品質(zhì)是多方面的，特別是全品質(zhì)里面有我們的投資品質(zhì)、運營品質(zhì)、財務(wù)品質(zhì)、管理品質(zhì)、組織品質(zhì)、隊伍品質(zhì)等等，主要講一下和規(guī)模相關(guān)的經(jīng)營品質(zhì)，來回答您這個問題。我們的經(jīng)營品質(zhì)是全品質(zhì)當(dāng)中的一個部分，經(jīng)營品質(zhì)來支撐我們的規(guī)模，或者這個規(guī)模之下什么樣的經(jīng)營品質(zhì)是我們追求的？所以在這里也給大家報告一下我們的想法。

我們的經(jīng)營品質(zhì)形象來講，規(guī)模如果是要面子的話，經(jīng)營品質(zhì)就是里子。在房地產(chǎn)高速發(fā)展的時候，大家注重規(guī)模的時候，坦率來說我們經(jīng)營的品質(zhì)相對都是比較低的，也正是這樣現(xiàn)在大家才出現(xiàn)這樣那樣的問題。如果經(jīng)營品質(zhì)很好、很穩(wěn)定，我們內(nèi)部的各項品質(zhì)很支撐，我相信也不會出現(xiàn)這么多的暴雷和大家這么多的陣痛，所以經(jīng)營品質(zhì)是我們現(xiàn)在的要求。

如果談到規(guī)模和品質(zhì)的角度，我們就是怎么樣在規(guī)模相當(dāng)?shù)那闆r下，來提高我們內(nèi)在的質(zhì)量，提高內(nèi)在的含量。特別是剛才大家提到的，我們從投資的角度、從權(quán)益的角度，大家可以看到我們的投資的角度在逐漸提升，我們的權(quán)益在大規(guī)模提升，權(quán)益提升了，我相信這是今天線上的各位投資人和沒有在線上的投資人最關(guān)心的，權(quán)益的提升確保了以后我們利潤的貢獻，也就確保了對股東回報的轉(zhuǎn)化。這是我們特別看中的。

事實上，每年3000億這個量級里邊，各種內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化，我們更看中的是權(quán)益這一部分要逐年穩(wěn)定增長，其他的部分我們可以下降，包括輕重（資產(chǎn)）的關(guān)系，輕可以多增加一點，重可以稍微壓縮一點，但是我們權(quán)益的部分要增加。舉一個最簡單的例子，不準(zhǔn)確地說，比如重資產(chǎn)完成2000億，輕資產(chǎn)完成1000億，如果2000億都是百分之百我們自己的權(quán)益，和50%是我們的權(quán)益，那這個結(jié)果是完全不一樣的，對大家的反饋也是完全不一樣的。所以我們更想3000億如果不動的話，更高的提供我們的權(quán)益，這樣我們內(nèi)在所有的質(zhì)量，特別是財務(wù)指標(biāo)的反映，肯定就不一樣了。所以在這個基礎(chǔ)上，在這樣一個思路指導(dǎo)下，大家可以看到我們現(xiàn)在比如投資品質(zhì)上，我們怎么樣去投資，怎么樣去聚焦，怎么樣提高里面的權(quán)益比重，來貢獻我們的財務(wù)產(chǎn)出。

所以這是我們想特別跟大家提到的平衡關(guān)系，這個關(guān)系回過頭來說，最后在規(guī)模和品質(zhì)之間，這是我們的指導(dǎo)，也就是TOP10里的品質(zhì)標(biāo)桿，或者說我們在第一規(guī)模、第一陣營里邊，是我們各項經(jīng)營品質(zhì)、各項品質(zhì)全品質(zhì)的標(biāo)桿。當(dāng)然現(xiàn)在我們還沒有做到，我們要往這個方向努力，但這是我們對2025戰(zhàn)略規(guī)劃的一個形象的描述。時間原因，沒有辦法更多展開來講，也歡迎有機會再把每一項的品質(zhì)，我們的投資、我們的經(jīng)營、我們產(chǎn)品的品質(zhì)、我們組織的品質(zhì)、我們隊伍的品質(zhì)，每一項里面的策略和每一項里面的戰(zhàn)術(shù)和工作安排，來跟大家報告，通過這些來支撐我剛才提到的經(jīng)營品質(zhì)，全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展。

Q11：請問如何看待我國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的變化？在這樣的變化下，未來的競爭格局和公司的機會在哪里？

張亞東：這個問題也比較大，時間原因，我用最簡短的方式跟大家來解釋，回答一下。

你提到的變化實際上是林林總總了，在幾年前和近幾年我們反復(fù)強調(diào)的，我們講行業(yè)的四個分化，實際上就是變化的一種或者一個維度，或者是變化從一個角度去做的闡述。

這四個分化我不重復(fù)了，但是這四個變化是指一個內(nèi)部結(jié)構(gòu)上的變化，這四個變化是在一個總體的框架下結(jié)構(gòu)性的變化。比如我講到了市場的分化，一二線和三四五結(jié)構(gòu)上有起有落；像資源的分化也是這樣的；企業(yè)的分化更明顯，有的好，有的壞，甚至壞的很厲害；產(chǎn)品的分化，大家看到，有的好，好的產(chǎn)品那就更好，差的產(chǎn)品更差。這是內(nèi)部結(jié)構(gòu)上的變化。

通過我們討論和研究，我們認(rèn)為現(xiàn)在進入了另外一個變化，從結(jié)構(gòu)性的變化變成了一個階段性的變化，這是我們最近總結(jié)的和用這樣一個變化來指導(dǎo)下一步的工作。所以我們也感覺到，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了四個變化，是一個階段性的變化。

第一個是我們感覺到房地產(chǎn)發(fā)展階段出現(xiàn)了重大變化，也就是從增量時代發(fā)展到了存量時代，這是一個特別大的變化。很多數(shù)字我也不想重復(fù)了，21年、22年應(yīng)該是房地產(chǎn)見底回落的拐點和一個起點的階段。在這個階段里邊，原來是解決住的問題，解決增量的問題的時候，所以我自己也去想象，從98年房改到現(xiàn)在二十年，從今天到建國百年2049又大概二十年，2049之后又大概發(fā)展二十年，前面的階段先解決居者有其屋的問題，也就是有沒有的問題。我想從今天到未來的二十年或者三十年，我認(rèn)為要解決居者又其屋的問題，優(yōu)化的階段?？赡芨吡私▏倌暌院?，國家隨著城市社會的發(fā)展，特別是逆城市化的出現(xiàn)，現(xiàn)在實際上已經(jīng)出現(xiàn)，可能那個時候更加全面的出現(xiàn)，可能就出現(xiàn)了居者又其屋，就是又一個，大家在城里有房子，大家逆城鎮(zhèn)化，可能到農(nóng)村又要去買一個房子，那個時候的農(nóng)村和今天的農(nóng)村就不一樣了。所以現(xiàn)在這個階段可能發(fā)生了重大的變化，現(xiàn)在我們可能更關(guān)注的是存量時代。特別是最近有一項指標(biāo)，就是二手房，在二線城市二手房的量超過了新房，這個也是一個變化，來支撐進入存量的時代。

第二個變化是供求關(guān)系的變化，之前從供小于求到現(xiàn)在供大于求的階段，中央會上也提出來，我也不想贅述?，F(xiàn)在一個最重要的指標(biāo)就是套戶比，我們大概1.09，發(fā)達國家都是1.1之上多一點，我們現(xiàn)在也基本進入了這個階段。所以現(xiàn)在供求關(guān)系發(fā)生了根本變化，大家看到供需，其實已經(jīng)看到這個問題了。

第三個變化是市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，從剛需為主的階段轉(zhuǎn)到以改善為主的階段，這個階段我相信大家也都看到了。所以中小城市相對來講房子過剩，大城市相對短缺，中心城區(qū)短缺，外圍城市過剩；小戶型過剩，改善型的不足；商品房過剩，保障房不足等等，這些都使得這個階段發(fā)生了重大變化。還有購房的年齡，我們也感覺到發(fā)生了重大變化，不斷在提高。所以我們感覺是改善型為主階段的到來。

第四個階段，房屋功能發(fā)生了變化，從原來的金融屬性，或者金融屬性占了很重要的一個方面，到了現(xiàn)在回歸居住屬性。之前我們大家都想通過買房來解決投資的問題、賺錢的問題，現(xiàn)在顯然不是這種情況了，所以這也有很多杠桿率等方方面面的指標(biāo)來說明了

現(xiàn)在是居住屬性?；貧w居住屬性，也就解決了原來我們說的住房不炒的問題，所以這些發(fā)生了非常大的變化，這對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場在規(guī)模上我們的調(diào)整，大家估計今年從10萬億到12萬億規(guī)模之下，這些可能從階段性已經(jīng)進入了新的階段。在這樣一個新的階段之下我之前講的四個分化里面，綠城有很大的優(yōu)勢，都在分化里面好的那一側(cè)，分化好的那一側(cè)綠城占了先機、占了優(yōu)勢。現(xiàn)在這四個變化，我們綠城也是占了先機，都在這四個變化往好的方向發(fā)展上，綠城處在這個方向上。所以這給了綠城很大的底氣，給了我們很強的信心。比如居住的屬性，大家都知道，綠城的房子居住功能非常好。比如綠城的房子，存量的房子，綠城的二手房市場接受程度，賣價也是綠城的房子最好。比如現(xiàn)在是改善為主，綠城的房子顯然都是改善為主，剛需的部分相對很少。如果說綠城的房子是供需關(guān)系，肯定我們綠城的房子從現(xiàn)在我們的銷售情況看，我們的房子現(xiàn)在需求還是非常好的。所以從變化的角度看，我們綠城處在變化好的方面，已經(jīng)走到了這樣一個定位上，所以在未來我們很有信心。

所以經(jīng)過這樣一個變化的判斷和以前分化的判斷，對我們的戰(zhàn)略、對我們一些具體的戰(zhàn)術(shù)，我們就要適應(yīng)這樣的變化，或者說更加強化這樣的變化、支撐這樣的變化，來使得我們綠城滿足未來的市場、未來的客戶、未來的業(yè)主這樣的需求。當(dāng)然，這也是為了滿足投資者和投資人的需求。所以這樣一個市場過程中，我相信綠城到今天為止或者今年為止，我們今年說通過幾年，原來說到2025年占到整個行業(yè)3%，現(xiàn)在看來基本接近了這個目標(biāo)，可能下一步我們更需要接近的目標(biāo)是綠城作為一個產(chǎn)品主義者，為我們以后的社會、為我們以后的客戶提供更好的房子，來滿足大家美好生活的需求。所以這是我們順應(yīng)這樣的變化，下一步我們還要繼續(xù)所做的工作。

所以你的問題，關(guān)于未來發(fā)展的格局和我們公司在格局中怎么做，和我們會不會做的更好，我們還是很有信心的，在未來的格局中我們有很多機會，我們會做的更好，我們也在未來繼續(xù)努力。

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