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房地產(chǎn)，經(jīng)歷了最煎熬的14天。

從7.24-7.31日，住建部、央行、北上廣深四大一線城市相繼表態(tài)，力挺樓市。

(資料圖片)

到8月9日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)爆出：一場(chǎng)由高層召集京滬廣深主官的會(huì)議即將在8月召開，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策如何調(diào)整優(yōu)化。

但是截至目前，出臺(tái)關(guān)于“降首付、降利率、降稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸”等細(xì)則的城市仍集中在二線，一線城市都沒(méi)有動(dòng)。

從集體發(fā)聲到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去14天，一線城市為何如此謹(jǐn)慎？這釋放什么信號(hào)？

在這一輪經(jīng)濟(jì)下行周期中，大家都有這樣的感受：雖然壓力很大，但實(shí)質(zhì)性的利好不多。

主要原因是中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期。雖然下行壓力顯著，但這一輪的應(yīng)對(duì)之策，跟過(guò)去20多年有了很大不同。

過(guò)去20多年里，一旦遇到經(jīng)濟(jì)低迷，我們的打法是：大力度降準(zhǔn)降息，減稅降費(fèi)，發(fā)動(dòng)一輪資本市場(chǎng)的牛市，再搞一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛市，輔以大基建，就可以讓經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，并順手拯救全世界。

下圖是2001年以來(lái)中國(guó)廣義貨幣M2的同比增速，它可以理解為印鈔速度?？梢钥闯?，近年來(lái)增速顯著放慢了。

如今，中國(guó)國(guó)情已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，無(wú)論內(nèi)部轉(zhuǎn)型還是對(duì)外博弈，中國(guó)都不能大水漫灌，需要在這一輪經(jīng)濟(jì)周期做一個(gè)不同往常的選擇。

01

中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入4.0時(shí)代

最近兩年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生的最大變化是：人口紅利見頂和房地產(chǎn)供求關(guān)系的重大變化。

這個(gè)變化不僅影響到經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式，財(cái)政的運(yùn)行方式，還將影響到財(cái)富的流向。

回顧中國(guó)經(jīng)濟(jì)70多年的發(fā)展史，大致可以分為四個(gè)階段：

1.0時(shí)代（1949-1978）是以工業(yè)農(nóng)業(yè)為主的計(jì)劃時(shí)代；

2.0時(shí)代（1978-1998）是以“低廉勞動(dòng)力+代工+出口”的世界工廠時(shí)代；

3.0時(shí)代（1998-2021）是以“城鎮(zhèn)化+房地產(chǎn)+大基建”的房地產(chǎn)時(shí)代；

現(xiàn)在進(jìn)入4.0時(shí)代，科技創(chuàng)新、發(fā)明專利、民企、外資、上市公司成為最重要的財(cái)富生成器。

4.0時(shí)代是“印股票的時(shí)代”：通過(guò)IPO注冊(cè)制改革，打通直接融資的渠道，把中國(guó)財(cái)富的“第一印鈔機(jī)”，從“房地產(chǎn)+城鎮(zhèn)化+大基建”逐步轉(zhuǎn)移到“科技創(chuàng)新+實(shí)體經(jīng)濟(jì)+資本市場(chǎng)”上。

今年以來(lái)，全球投資領(lǐng)域出現(xiàn)三件大事。

第一個(gè)是以ChatGPT為標(biāo)志的人工智能迅速風(fēng)靡全球，促使芯片公司英偉達(dá)市值沖破萬(wàn)億美元，創(chuàng)造了歷史。

另外兩個(gè)分別是“室溫超導(dǎo)”技術(shù)突破和“能殺死所有實(shí)體瘤的抗癌神藥”誕生，這兩個(gè)突破雖有待進(jìn)一步驗(yàn)證，但均已在全球資本市場(chǎng)掀起了財(cái)富風(fēng)暴，相關(guān)企業(yè)股票大漲。

這些案例都說(shuō)明，只有產(chǎn)業(yè)技術(shù)革命，才能給經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇構(gòu)建一個(gè)強(qiáng)有力的底層邏輯。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)4.0時(shí)代，科技創(chuàng)新將成為引領(lǐng)新時(shí)代發(fā)展的第一動(dòng)力。

02

新周期帶來(lái)新機(jī)遇

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)二次轉(zhuǎn)型背景下，廣州琶洲就是轉(zhuǎn)型非常成功的片區(qū)。

近幾年，廣州為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展新興業(yè)態(tài)，珠江新城CBD隨城市規(guī)劃遷移指向兩處，一面是金融城，另一面則是琶洲，并演化出“珠江新城+琶洲+金融城”的黃金三角區(qū)，造就了廣州CBD集群發(fā)展時(shí)代。

珠江新城定位商務(wù)中心，金融城定位金融中心，而琶洲定位數(shù)字經(jīng)濟(jì)中心，它的發(fā)展路徑與美國(guó)硅谷的產(chǎn)學(xué)研生態(tài)類似。

過(guò)去幾年，以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟(jì)在硅谷迅速崛起，大量新生意、新商業(yè)模式被開辟出來(lái)，美國(guó)年輕人通過(guò)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)獲得向上流動(dòng)的機(jī)會(huì)。

硅谷也因此獲得穿越周期的競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)《2023硅谷指數(shù)》數(shù)據(jù)，2022年硅谷失業(yè)率降至歷史最低點(diǎn)1.8%，無(wú)論是08年次貸危機(jī)還是三年疫情，都沒(méi)能阻止硅谷房?jī)r(jià)上漲，目前硅谷已成為全美房?jī)r(jià)最貴的富人區(qū)之一。（數(shù)據(jù)來(lái)源：《2023硅谷指數(shù)》）

房屋銷售價(jià)格中位數(shù)，硅谷（綠色）

琶洲復(fù)刻了硅谷以“科創(chuàng)企業(yè)+一流院校+科研人才”為核心的產(chǎn)學(xué)研生態(tài)體系，既承擔(dān)CBD的功能，又定位為人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)。

這里聚集了騰訊、阿里巴巴、唯品會(huì)、科大訊飛等人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。2022年以來(lái)，琶洲聚焦“算法、算力、算量”人工智能發(fā)展三大支柱，啟動(dòng)建設(shè)“琶洲算谷”。（信息來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)）

目前，百度飛槳人工智能產(chǎn)業(yè)賦能中心（廣州）落地琶洲，建設(shè)全國(guó)最大飛槳運(yùn)營(yíng)中心，以人工智能賦能企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

除了一流企業(yè)，琶洲還聚集了一流研究院所和科研人員，其中人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)廣東省實(shí)驗(yàn)室，是廣東省為落實(shí)國(guó)家創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略所設(shè)立的10家省實(shí)驗(yàn)室之一。如今已集聚科研人員300余人，其中院士5人，國(guó)家杰青、國(guó)家優(yōu)青、海外優(yōu)青、海外高層次人才等20人。（數(shù)據(jù)來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)）

2022年琶洲完成投資260.54億，營(yíng)收約4040億，規(guī)模以上互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)48.5%，排名全市第一。（數(shù)據(jù)來(lái)源：羊城晚報(bào)）

如果說(shuō)珠江新城CBD代表的是金融時(shí)代的廣州，那么琶洲CBD代表的就是人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代的廣州。

琶洲CBD代表了風(fēng)口上的廣州，代表了廣州的未來(lái)。

下面這組數(shù)據(jù)，進(jìn)一步驗(yàn)證了我們的判斷，如下圖：

在2023上半年全國(guó)商品房成交TOP10項(xiàng)目中，位列第一名的，不是北京、上海、深圳的項(xiàng)目，而是來(lái)自廣州的琶洲南TOD（琶洲上品），成交額高達(dá)113億元。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

值得注意的是，在北上深地價(jià)明顯高于廣州的背景下，廣州豪宅項(xiàng)目成為全國(guó)銷冠是非常罕見的。

這說(shuō)明高科技企業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功的確為琶洲帶來(lái)片區(qū)價(jià)值的提升。

03

新趨勢(shì)正在形成

事實(shí)上，琶洲CBD早已成為富豪和聰明資金的狩獵場(chǎng)。

去年4月，琶洲南TOD一期入市，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目沒(méi)有售樓處、沒(méi)有樣板間、沒(méi)有沙盤，只有PPT，需提前繳納100萬(wàn)定金鎖定房源，仍收獲超4000組意向客戶。

對(duì)比周邊二手標(biāo)桿樓盤，掛牌價(jià)基本在16-18萬(wàn)元/㎡之間，而琶洲南TOD一期均價(jià)9萬(wàn)-14萬(wàn)/㎡，倒掛約5萬(wàn)/㎡，一期288套房，開盤當(dāng)天去化9成，142平“小”戶型很快被搶光。

今年上半年，琶洲南TOD持續(xù)爆發(fā)，以113億成交金額超越地價(jià)更高的北京、上海、深圳，奪得全國(guó)銷冠，市場(chǎng)用真金白銀的投票更具說(shuō)服力。

這也意味著，一個(gè)新的資產(chǎn)配置趨勢(shì)正在形成：投資者在配置一線城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，更偏愛與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型掛鉤的核心區(qū)。

而琶洲西區(qū)的最后一塊住宅用地——琶洲·樾，就是這類稀缺資產(chǎn)。

效果圖

琶洲核心區(qū)寸土寸金，承載了廣州的未來(lái)產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃的時(shí)候又把空間盡量留給了企業(yè)總部，所以住宅用地非常稀缺。琶洲·樾是琶洲西區(qū)最后一塊住宅用地，而它只提供135個(gè)住宅單位。

對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，琶洲·樾的稀缺屬性已經(jīng)令產(chǎn)品超越“房產(chǎn)”本身，與紐約曼哈頓、倫敦金融城、香港中環(huán)等世界一線城市CBD的住宅一樣，它更像一個(gè)類似于畢加索的傳世藏品，注定成為塔尖人群優(yōu)先配置的資產(chǎn)。

效果圖

琶洲·樾是琶洲CBD核心地段罕有的純大戶型高端住區(qū)，面積段200㎡起步的奢華大平層，入市以來(lái)便備受追捧，目前貨量已所剩不多。從金融屬性來(lái)看，琶洲·樾的產(chǎn)品邏輯類似于奢侈品，真正的奢侈品是不會(huì)隨經(jīng)濟(jì)周期更替而衰落的，因?yàn)槌?jí)富豪的生活完全不受經(jīng)濟(jì)周期的影響。

在效率至上的時(shí)代，與CBD零距離的琶洲·樾將在新富階層建立身份認(rèn)同，就像一張名片或入場(chǎng)券，其帶來(lái)的圈層屬性是一種無(wú)法用金錢去衡量的價(jià)值。

現(xiàn)如今，琶洲的核心產(chǎn)業(yè)——人工智能和數(shù)字經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入爆發(fā)期，一線城市包括廣州正在研究房地產(chǎn)利好政策，當(dāng)下就是最佳置業(yè)窗口期。而琶洲CBD住宅用地十分珍貴，琶洲·樾的產(chǎn)品特性又剛好滿足塔尖群體的終極改善需求。

如果你錯(cuò)過(guò)了過(guò)去十年的珠江新城，不要錯(cuò)過(guò)未來(lái)十年的琶洲CBD。

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