半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 實(shí)習(xí)生 姜藹軒 劉瑞雪

8月14日，青島市住房公積金管理中心發(fā)布優(yōu)化租賃住房提取住房公積金有關(guān)事項(xiàng)的通知，房產(chǎn)再次成為一個(gè)熱點(diǎn)話題。買房后開(kāi)發(fā)商未強(qiáng)調(diào)不利因素，我能解約嗎？買了房子又被抵押，我該怎么辦？8月15日，半島問(wèn)法熱線聚焦房產(chǎn)糾紛，山東德衡律師事務(wù)所房產(chǎn)問(wèn)題專家施燕律師和王明律師在線解答市民來(lái)電，就市民關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)解析。

(資料圖)

上午9點(diǎn)鐘剛過(guò)，半島問(wèn)法熱線80889800才接通，就有市民打來(lái)電話?！敖衲?月份，看到某開(kāi)發(fā)商的宣傳，我和老伴來(lái)到了一處樓盤(pán)，準(zhǔn)備給兒子買一套房子，銷售顧問(wèn)也向我們介紹了情況，我感覺(jué)還不錯(cuò)。”市民王先生告訴王明律師，不久后他們就讓兒子去交定金簽了購(gòu)房協(xié)議。

“交定金的時(shí)候我沒(méi)有去，孩子自己去的，兒子拿回購(gòu)房協(xié)議之后，我和老伴又看了一下，發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)周邊有一片墓地，這個(gè)讓我很忌諱，我想詢問(wèn)當(dāng)時(shí)銷售并沒(méi)有跟我講，我能不能要回定金？”王先生詢問(wèn)律師。

“房屋周圍有墓地對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)屬于不利因素，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡到告知義務(wù)，一般來(lái)講在購(gòu)房協(xié)議中都會(huì)有體現(xiàn)，并且會(huì)進(jìn)行著重的標(biāo)準(zhǔn)。”王明律師表示，如果銷售人員沒(méi)有告知該不利因素，并且王先生兒子所簽的這份購(gòu)房協(xié)議中關(guān)于墓地這一不利因素沒(méi)有進(jìn)行加粗、斜體等區(qū)別于其他內(nèi)容的提示，可以視為開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確告知，則王先生要回定金的可能性較大?！暗夷壳皼](méi)有看到您所說(shuō)的這份協(xié)議，如果說(shuō)協(xié)議中進(jìn)行了著重提示，并且在這一部分也有您兒子的手印簽字的話，則該定金很難要回?！?/p>

就在王明律師接聽(tīng)市民來(lái)電的同時(shí)，第二部熱線電話也不斷響起?！?020年，我通過(guò)李某的女婿介紹，買了李某的一套房屋，交付了房款并裝修入住，但該房屋因尚未符合辦理房產(chǎn)證的條件，所以我沒(méi)有第一時(shí)間辦理房產(chǎn)證?！睆埾壬嬖V律師，“一段時(shí)間后，可以辦理房產(chǎn)證，我就去房管局辦理房產(chǎn)證。房管局告訴我，這套房子的房產(chǎn)證已經(jīng)辦理過(guò)了，后來(lái)我了解到，李某與其女婿，簽訂二手房買賣合同并將該房屋過(guò)戶給其女婿，但并未支付相關(guān)的房屋購(gòu)房款。后來(lái)，李某以該房屋在某銀行辦理了抵押貸款，銀行在房產(chǎn)交易中心辦理了抵押權(quán)登記，我該怎么辦？”

“賣房人李某與其女婿在知曉該房屋已經(jīng)出售并交付給買房人的情況下，將產(chǎn)權(quán)登記給他人并進(jìn)行了抵押，屬于《民法典》規(guī)定的民事法律行為無(wú)效的情況，應(yīng)當(dāng)返還到原狀?！笔┭嗦蓭煴硎荆百u房者存在惡意轉(zhuǎn)賣、抵押的情況，屬于不誠(chéng)信的情況，應(yīng)當(dāng)予以打擊抵制。作為抵押人銀行，其作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照慣例對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。其權(quán)益不具有優(yōu)先于已經(jīng)支付房款并且實(shí)際使用占有涉案房屋的購(gòu)房人。”

施燕律師建議張先生通過(guò)訴訟程序，確認(rèn)李某與其女婿的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，將房屋恢復(fù)登記到李某名下，滌除該房屋的抵押登記。施燕律師提醒，現(xiàn)實(shí)中還存在開(kāi)發(fā)商一手房先賣后押的情況，給購(gòu)房人與抵押權(quán)人造成很大的麻煩和糾紛，因此無(wú)論是購(gòu)房者還是抵押權(quán)人，都要對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行審慎盡調(diào)，確保房屋的產(chǎn)權(quán)清晰，避免糾紛的發(fā)生。

根據(jù)上午的來(lái)電情況，記者對(duì)幾個(gè)典型問(wèn)題進(jìn)行了整理，供市民參考。

問(wèn)題1：母親生前口頭表示將房屋留給哥哥，他就能得到該房產(chǎn)嗎？

市民徐女士和哥哥早年與母親一起住在一套公房里，1992年時(shí)公房拆遷，一家人分到了一套補(bǔ)償房，當(dāng)時(shí)由于種種原因，該房子一直未辦理房產(chǎn)證。后來(lái)哥哥搬出去自己住了，徐女士買斷了這套房子的產(chǎn)權(quán)，并辦理了房產(chǎn)證，此后這套房屋由徐女士和母親共同居住。徐女士一直贍養(yǎng)母親直至其母親去世。但近期徐女士的哥哥起訴徐女士，要求這套房屋完全歸自己所有，原因是母親在生前的一次生日宴上，口頭表示過(guò)這個(gè)房子要留給徐女士的哥哥。徐女士詢問(wèn)律師，只憑母親口頭表示，哥哥就能得到這套房屋的所有權(quán)？

律師說(shuō)法：徐女士現(xiàn)在已經(jīng)買斷這套房子的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)并辦理房產(chǎn)證，徐女士的哥哥如果想要繼承全套房子可能性很低。首先這套房屋的產(chǎn)權(quán)存在拆遷問(wèn)題，需要看徐女士的母親在原始房屋來(lái)源中是否有貢獻(xiàn)率，如果有，徐女士母親在房產(chǎn)中所占的份額才能由徐女士及哥哥作為法定繼承人進(jìn)行繼承分割。相關(guān)法律規(guī)定，口頭遺囑必須在情形危急的特殊情況成立，并且在情形消失后進(jìn)行書(shū)面遺囑補(bǔ)充。根據(jù)徐女士的描述，哥哥稱母親在一次生日宴會(huì)中的表態(tài)，并不是在情形危急時(shí)刻做出的，后續(xù)也沒(méi)有形成書(shū)面補(bǔ)充，因此如果徐女士的哥哥想要通過(guò)口頭遺囑繼承這套房屋，將會(huì)面臨較大的舉證難度。因此徐女士的哥哥很難得到房屋的所有權(quán)。

問(wèn)題2 ：開(kāi)發(fā)商少退差價(jià)款且房屋逾期辦證，能否要求開(kāi)發(fā)商賠償相應(yīng)損失？

市民李女士2015年時(shí)從某開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)房屋買賣合同中約定入住后720日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。但開(kāi)發(fā)商又與李女士協(xié)商，稱整體項(xiàng)目建設(shè)完畢后再辦理房產(chǎn)證，李女士同意并簽訂了相關(guān)協(xié)議。合同簽訂后，李女士全款支付了房款，并于2017年入住。前段時(shí)間開(kāi)發(fā)商稱可以辦理房產(chǎn)證了，通知李女士進(jìn)行補(bǔ)差價(jià)款。由于合同中約定的房屋面積是88.57㎡，而實(shí)際交付的辦證面積是85.7㎡，相差了2.87㎡，根據(jù)當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退款19000多元。但開(kāi)發(fā)商稱扣除了李女士閣樓的配套費(fèi)，只同意退還李女士9000元差價(jià)。李女士表示此前合同中明確表明免除了閣樓的配套費(fèi)，詢問(wèn)律師自己能否要求開(kāi)發(fā)商退還19000元的差價(jià)款？且開(kāi)發(fā)商存在逾期辦證的問(wèn)題，自己是否可以要求開(kāi)發(fā)商賠償相應(yīng)的損失？

律師說(shuō)法：根據(jù)民法典規(guī)定：合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，受法律保護(hù)。李女士與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思的表達(dá)，合同的簽訂符合相關(guān)法律程序，因此該合同受法律保護(hù)。簽訂的合同中已經(jīng)表明閣樓免除配套費(fèi)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定退還李女士房產(chǎn)面積差價(jià)19000余元。如果開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持不退還差價(jià)，李女士可以采取訴訟方法解決問(wèn)題。針對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期辦證問(wèn)題，李女士在簽訂入住后720日內(nèi)辦理房產(chǎn)證后，又與開(kāi)發(fā)商簽訂過(guò)同意整體項(xiàng)目建設(shè)完畢后再辦理房產(chǎn)證的協(xié)議，在不違反相關(guān)法律法規(guī)的情況下該協(xié)定有效，李女士主張開(kāi)發(fā)商逾期辦證要求賠償損失的訴求很難得到法院支持。

問(wèn)題3：購(gòu)買了房子，過(guò)戶時(shí)原房東不配合怎么辦？

市民張先生于27年前，購(gòu)買了陳先生位于松嶺路某處的一套房子，當(dāng)時(shí)因?yàn)槟承┰颍孔訜o(wú)法辦理房產(chǎn)證，因此雙方簽訂了一份協(xié)議，約定房子由張先生居住，等能辦理房產(chǎn)證時(shí)，陳先生配合張先生辦理房屋的相關(guān)手續(xù)。前段時(shí)間張先生得到消息，他居住的房屋可以辦理房產(chǎn)證了，于是聯(lián)系陳先生，想約時(shí)間一起去辦理房產(chǎn)證，可陳先生拒不配合。張先生咨詢律師，自己應(yīng)該如何維護(hù)權(quán)益？

律師說(shuō)法：張先生的房屋購(gòu)買時(shí)間較久遠(yuǎn)，需要先前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心確認(rèn)，房屋能否在當(dāng)前的法律政策規(guī)定下辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。如果房屋符合辦理的相關(guān)規(guī)定，那張先生可以要求陳先生按照簽訂的購(gòu)房協(xié)議，履行相關(guān)義務(wù)。如果陳先生拒不配合，張先生可以向法院起訴，要求對(duì)方配合，強(qiáng)制履行登記義務(wù)。在獲得勝訴裁判文書(shū)后，張先生可以憑借此文書(shū)，去不動(dòng)產(chǎn)交易中心自行申請(qǐng)完成過(guò)戶登記。

問(wèn)題4：買的房子沒(méi)有過(guò)戶卻要被法院強(qiáng)制拍賣，能夠要求法院排除執(zhí)行？

2021年市民劉先生以100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了王先生的房屋，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，房款全部付清，且劉先生及家人裝修后搬入該房屋。但是因?yàn)橘u家王先生取得該房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間還不滿兩年，如果那時(shí)過(guò)戶，需要繳納高額個(gè)人所得稅。為了規(guī)避該稅款，劉先生與王先生約定，等到了2年之后符合減免稅費(fèi)的時(shí)候再辦理該房屋過(guò)戶手續(xù)。前段時(shí)間劉先生聽(tīng)聞，王先生因?yàn)榻杷丝铐?xiàng)到期沒(méi)有歸還，被債權(quán)人起訴到法院，債權(quán)人在訴訟過(guò)程中申請(qǐng)法院保全查封了該房屋，法院作出判決書(shū)后，因王先生無(wú)力履行判決書(shū)的還款義務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，進(jìn)入到執(zhí)行程序。劉先生詢問(wèn)律師，自己是否可以向法院執(zhí)行局提起執(zhí)行異議，要求排除該房屋的執(zhí)行？

律師說(shuō)法：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情況且權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)的；（三）已支付全部?jī)r(jià)款的，或者已經(jīng)按照約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求支付執(zhí)行；（四）因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的。根據(jù)劉先生的描述，當(dāng)初是為了規(guī)避稅費(fèi)，與王先生私下約定延期辦理產(chǎn)證，也就是說(shuō)是因買受人劉先生自身原因未辦理過(guò)戶登記，這明顯不符合法律排除執(zhí)行的因素，因此劉先生要求法院排除該房屋執(zhí)行的訴求，很難得到法院支持。再次提醒購(gòu)房者，購(gòu)買房屋時(shí)要及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，不要因?yàn)樨潏D小便宜，而遭受更大的經(jīng)濟(jì)損失。

問(wèn)題5：新房存在質(zhì)量問(wèn)題，我拒絕收房期間的損失該誰(shuí)承擔(dān)？

張先生來(lái)電咨詢，其購(gòu)買了某開(kāi)發(fā)商的一處精裝修房屋，在驗(yàn)收房屋時(shí)因?qū)Ψ课菅b修質(zhì)量不滿而拒絕收房。后來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行了維修，張先生于一年后接收了房屋辦理收房手續(xù)。張先生詢問(wèn)，這一年自己租房居住，相關(guān)的費(fèi)用是否應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)？另外，自己一年后才能收房，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的違約金？

律師說(shuō)法：不是所有的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題都構(gòu)成房屋買受人拒收房屋的合理事由，首先要看房屋質(zhì)量問(wèn)題是否存合同約定的拒收房屋的事由；其次要看房屋的質(zhì)量問(wèn)題是否達(dá)到法定的拒收事由。所以說(shuō)這一年的逾期費(fèi)用是否會(huì)得到法院支持還無(wú)法確定。但是，在保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，也就是說(shuō)在這期間張先生租房的費(fèi)用應(yīng)該開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

問(wèn)法感悟

施燕律師：房屋買賣過(guò)程中，因?yàn)橘u房人的不誠(chéng)信往往會(huì)產(chǎn)生物權(quán)與擔(dān)保權(quán)之間誰(shuí)優(yōu)先的糾紛，近幾年我也代理了多起賣房后惡意抵押或者惡意轉(zhuǎn)讓的案件。惡意抵押或轉(zhuǎn)讓的行為嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則和社會(huì)主義核心價(jià)值觀的要求，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。這些案件也給銀行或者小額貸款機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)敲響警鐘，在辦理抵押登記時(shí)一定要嚴(yán)格核實(shí)抵押物的產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)狀等情況，避免類似糾紛的發(fā)生。

王明律師：在問(wèn)法熱線中，多位市民在咨詢中表明，在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議或商品房買賣合同中，只是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商銷售人員的介紹，沒(méi)有認(rèn)真看或根本就沒(méi)有看合同的內(nèi)容便簽字確認(rèn)，根本就不清楚合同所約定的具體內(nèi)容，事后或是發(fā)生糾紛時(shí)再看協(xié)議或合同時(shí)發(fā)現(xiàn)存在約定對(duì)己方不利的條款，在律師日常處理商品房買賣合同糾紛時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到類似的情形，買受人往往忽略對(duì)合同條款的審閱，一旦發(fā)生糾紛時(shí)對(duì)自己十分不利的。

相關(guān)判例

購(gòu)房人能否以精裝修房屋裝修存在質(zhì)量問(wèn)題或質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低為由，要求開(kāi)發(fā)商賠償裝修差價(jià)損失？

【案件回顧】2021年1月20日，C開(kāi)發(fā)商的22戶業(yè)主集體向青島市黃島區(qū)人民法院提起訴訟，訴稱C開(kāi)發(fā)商交付的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，房屋裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于樣板間裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，故請(qǐng)求法院對(duì)房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定，待鑒定后要求該房企賠償其裝修差價(jià)的損失。

【法院裁判】案涉房屋達(dá)到了合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，且商品房本身屬于交易商品，出售過(guò)程中必然包含開(kāi)發(fā)商的可得利潤(rùn)，合同約定的裝修價(jià)值是開(kāi)發(fā)商綜合了交易市場(chǎng)的供求關(guān)系、價(jià)值規(guī)律、利潤(rùn)空間等各種因素，在雙方當(dāng)事人自愿平等協(xié)商的基礎(chǔ)上形成，并非對(duì)房屋裝修中各單項(xiàng)項(xiàng)目用料及施工價(jià)值的簡(jiǎn)單累加，不應(yīng)按照鑒定后的裝修造價(jià)來(lái)判斷裝修的價(jià)值，故駁回了買受人的訴請(qǐng)請(qǐng)求。

【律師意見(jiàn)】

精裝修交付的房屋越來(lái)越多，對(duì)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)低或是存在質(zhì)量問(wèn)題，買受人該如何維護(hù)自身的權(quán)益，一是本著合同有約定應(yīng)從約定，買受人如果認(rèn)為交付房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同約定，則可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。二是房屋的裝修價(jià)值是開(kāi)發(fā)商綜合了交易市場(chǎng)的供求關(guān)系、價(jià)值規(guī)律、利潤(rùn)空間等各種因素，在雙方當(dāng)事人自愿平等協(xié)商的基礎(chǔ)上形成，并非對(duì)房屋裝修中各單項(xiàng)項(xiàng)目用料及施工價(jià)值的簡(jiǎn)單累加所認(rèn)定的，該觀點(diǎn)是當(dāng)前司法實(shí)踐中普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)。