今天來(lái)隨筆者來(lái)了解一下華潤(rùn)地產(chǎn)蘇州項(xiàng)目，這里僅做市區(qū)項(xiàng)目分析，周邊縣市不做解析！

如下僅為筆者了解到的一些資訊信息，如有誤歡迎文末留言。

準(zhǔn)備好那下面我們就進(jìn)入正題了。

(相關(guān)資料圖)

PART 01

華潤(rùn)地產(chǎn)入蘇18載，在蘇州市區(qū)開發(fā)了很多項(xiàng)目，涉及住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)，覆蓋工業(yè)園區(qū)、相城、吳江、姑蘇、高新區(qū)、吳中區(qū)以及周邊縣級(jí)市。有精品項(xiàng)目，也有一些飽受詬病的項(xiàng)目，如上半年吳江開發(fā)的湖灣天地業(yè)主對(duì)商墅綠化的大規(guī)模維權(quán)等等。整體來(lái)說(shuō)，做的項(xiàng)目基本對(duì)得起央企的字號(hào)。提到華潤(rùn)似乎沒(méi)有立馬能反映出的特色標(biāo)簽屬性，不像朗詩(shī)科技住宅，仁恒高端品質(zhì)及精品物業(yè)等，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)中規(guī)中矩吧，至少在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)惡劣的情況下，不會(huì)出現(xiàn)暴雷的情況，先不談交付質(zhì)量如何至少能拿到房。

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PART 02

關(guān)于華潤(rùn)置地目前筆者整理了蘇州市區(qū)8個(gè)項(xiàng)目，覆蓋在售、售罄以及待售狀態(tài)。各項(xiàng)目具體詳情如下：

下面筆者就每一個(gè)項(xiàng)目具體分析一下：

1.潤(rùn)樾江南：

華潤(rùn)潤(rùn)樾江南，由華潤(rùn)置地與吳江城投聯(lián)合開發(fā)，華潤(rùn)負(fù)責(zé)操盤營(yíng)銷。項(xiàng)目位于吳江老城區(qū)，規(guī)劃5棟6-7F的洋房產(chǎn)品，僅有68套，戶型上僅有一種就是185m24房2廳3衛(wèi)產(chǎn)品，專為吳江老城終改而來(lái)。可惜理想是好的，可實(shí)際很骨感。

項(xiàng)目于2023年4月21日取證，68套房源全部取證，備案均價(jià)31436元/m2，備案總價(jià)433-639萬(wàn)元。

從取證截止到8月26日，整整過(guò)去了4個(gè)多月的時(shí)間，取證68套，僅去化16套房源，去化率僅有23.5%，可售房源還有52套。到底哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題？難道吳江老城區(qū)購(gòu)買力不足還是華潤(rùn)項(xiàng)目營(yíng)銷、產(chǎn)品的問(wèn)題呢？(蘇州住建局網(wǎng)簽截圖統(tǒng)計(jì)截止于8月26日）

蘇州市住建局官方截圖

2.悅景水灣：

華潤(rùn)悅景水灣由華潤(rùn)置地投資開發(fā)，項(xiàng)目位于吳中區(qū)尹山湖板塊，規(guī)劃17棟住宅產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)1492套。建面約103-142m2，整個(gè)項(xiàng)目共計(jì)取證4批次，最早的一批次房源于2020年11月19日取證，目前部分已經(jīng)交付了，整體交付品質(zhì)還可以的，基本無(wú)太大的問(wèn)題。據(jù)蘇州住建局官方統(tǒng)計(jì)，目前可售房源還有138套，屬現(xiàn)房頂?shù)讟俏脖P在售了，目前基本靠分銷來(lái)帶客去化。(蘇州住建局網(wǎng)簽截圖統(tǒng)計(jì)截止于8月26日）

3.科技城幸福里：

科技城幸福里，這個(gè)項(xiàng)目就比較奇葩了，項(xiàng)目由華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、融信聯(lián)合開發(fā)，營(yíng)銷操盤上三者都輪換上過(guò)，項(xiàng)目案名也是幾度在變。最后還是改變不了，去化難的困境。

項(xiàng)目規(guī)劃10-26F的洋房和高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)885戶。建面約106-133m2，在售均價(jià)28250元/m2。

目前項(xiàng)目已經(jīng)領(lǐng)取3批次預(yù)售了，最早一批次是在2021年12月18日，22年、23年各在取一批次房源，三批次房源共計(jì)743套，據(jù)蘇州住建局官方統(tǒng)計(jì)，目前可售房源416套，已售房源僅有327套，去化率僅有44%。馬上兩周年了，這個(gè)去化有些讓人嘩然，未免有些難堪了。其實(shí)從項(xiàng)目了解到，分銷一直在用著，而且傭金還不低，不知去化的為何這么難呢？(蘇州住建局網(wǎng)簽截圖統(tǒng)計(jì)截止于8月26日）

4.潤(rùn)月雅筑、湖西觀云：

雖說(shuō)兩宗地塊都是華潤(rùn)置地競(jìng)得，但是每宗地塊的合作伙伴不同，潤(rùn)月雅筑是華潤(rùn)和招商聯(lián)合開發(fā)，湖西觀云是華潤(rùn)和保利聯(lián)合開發(fā)。兩個(gè)項(xiàng)目都有一個(gè)共同點(diǎn)，都是處在區(qū)域板塊核心位置，皆是大批認(rèn)籌參與的搖號(hào)盤，基本可以說(shuō)換成其他房企，也是閉眼賣的。談不上什么營(yíng)銷策略的，只要穩(wěn)住沒(méi)有茶水費(fèi)不維權(quán)就行。其次，這兩個(gè)項(xiàng)目的入市都突破了當(dāng)期在售的價(jià)格天花板。

上面分析的是截止目前華潤(rùn)蘇州市區(qū)在售以及售罄項(xiàng)目，整體來(lái)說(shuō)不容樂(lè)觀。至于下面要提到的，即華潤(rùn)置地將入市的市區(qū)三大潤(rùn)系高端新項(xiàng)目，是否能延續(xù)湖西觀云及潤(rùn)月雅筑的熱銷傳奇呢？是否能順利的突圍呢？且看筆者下面分析。

PART 03

整體來(lái)看一下，華潤(rùn)三大潤(rùn)系新項(xiàng)目，即園區(qū)奧體南（湖東潤(rùn)雲(yún)）、姑蘇滄浪新城、姑蘇平江新城地塊，從位置來(lái)說(shuō)都處在區(qū)域次核心板塊。對(duì)于奧體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，周邊競(jìng)爭(zhēng)還是比較大的，在售項(xiàng)目3個(gè)，待售地塊以及待拍地塊接近3個(gè)。對(duì)于姑蘇區(qū)兩大新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，假設(shè)該地塊在往前置一些時(shí)間入市，應(yīng)該是不愁去化的，畢竟姑蘇目前是市區(qū)存量最少的區(qū)域?？上杀P開盤大致時(shí)間也是姑蘇各大新項(xiàng)目集中入市的時(shí)間，相對(duì)來(lái)說(shuō)想脫穎而出，還需很強(qiáng)的營(yíng)銷及產(chǎn)品力。

下面具體來(lái)分析一下每個(gè)項(xiàng)目的情況：

1.湖東潤(rùn)雲(yún)：

位于工業(yè)園區(qū)奧體南板塊，即傳統(tǒng)意義的斜塘板塊。

項(xiàng)目是由華潤(rùn)置地在今年5月30日土拍中，突破最高限價(jià)線下?lián)u號(hào)競(jìng)得，成交樓面價(jià)28175元/m2。

規(guī)劃上擬建5棟8-10F和4棟24-26F的洋房及高層產(chǎn)品，據(jù)官方公示建面約145-179m2。

據(jù)悉項(xiàng)目打造為華潤(rùn)置地潤(rùn)系高端作品，項(xiàng)目案名于8月24日線上揭幕，推廣名為湖東潤(rùn)雲(yún)。

城市雙展廳已于8月25日、26日在蘇州中心以及奧體中心公開。

華潤(rùn)湖東潤(rùn)雲(yún)所處板塊，目前現(xiàn)有三盤在售，并且價(jià)格都已突破同板塊的天花板，至于去化上，似乎有些發(fā)力不足。其次，還有同期待售的大家26號(hào)項(xiàng)目，同樣也是主打改善。后續(xù)同時(shí)上市，板塊內(nèi)不免壓力會(huì)增大，目前來(lái)看在售三盤內(nèi)卷就很嚴(yán)重。至于入市后，能否突圍拭目以待。具體奧體南板塊項(xiàng)目匯總詳情如下：

2.姑蘇滄浪新城15號(hào)地塊：

位于姑蘇區(qū)滄浪新城板塊，項(xiàng)目是由華發(fā)股份在今年5月30日土拍中，突破最高限價(jià)線下?lián)u號(hào)競(jìng)得，成交樓面價(jià)19968元/m2，項(xiàng)目后續(xù)由華潤(rùn)置地負(fù)責(zé)營(yíng)銷操盤。

規(guī)劃上擬建5棟17F和7棟21-23F的小高層及高層產(chǎn)品，據(jù)規(guī)劃公示后續(xù)以4房2衛(wèi)主力起步。

據(jù)悉項(xiàng)目打造為華潤(rùn)置地潤(rùn)系高端作品，項(xiàng)目案名暫時(shí)未對(duì)外公開，吳中萬(wàn)達(dá)城市展廳現(xiàn)已公開。

3.姑蘇平江新城14號(hào)地塊：

位于姑蘇區(qū)平江新城板塊，項(xiàng)目是由華潤(rùn)置地在今年5月30日土拍中，以溢價(jià)率6.61%競(jìng)得，成交樓面價(jià)19191.52元/m2。

規(guī)劃上擬建8棟10F和4棟25-26F的洋房及高層產(chǎn)品，據(jù)規(guī)劃公示后續(xù)以3房2衛(wèi)主力起步到4房3衛(wèi)的戶型。

據(jù)悉項(xiàng)目同樣也是打造為華潤(rùn)置地潤(rùn)系高端作品，項(xiàng)目案名暫時(shí)未對(duì)外公開，平江萬(wàn)達(dá)城市展廳現(xiàn)已公開。

綜上姑蘇兩個(gè)潤(rùn)系新項(xiàng)目，雖說(shuō)姑蘇在市區(qū)來(lái)說(shuō)，就目前庫(kù)存是最少的。但不乏有近8個(gè)新盤即將在年內(nèi)入市，各項(xiàng)目均有各自優(yōu)勢(shì)所在，入市的競(jìng)爭(zhēng)還是很大。至于后續(xù)卷產(chǎn)品卷裝標(biāo)等這還是好的，一旦卷起價(jià)格了，那就是相當(dāng)?shù)碾y了。姑蘇兩大潤(rùn)系是否能夠突圍，還有待商榷。下面附姑蘇區(qū)最新在售項(xiàng)目以及待售項(xiàng)目清單：

寫在最后

現(xiàn)行樓市市場(chǎng)核心為王的局面下，深耕產(chǎn)品以及營(yíng)銷尤為必要。至于華潤(rùn)地產(chǎn)即將入市的三大潤(rùn)系新項(xiàng)目，是否能順利突圍？我們拭目以待。

部分素材來(lái)源于蘇州住建局、項(xiàng)目官微等。