近期一些大型房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，再次引發(fā)各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂，高速增長(zhǎng)多年的樓市正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)投資同比下降8.5%，已經(jīng)連續(xù)十幾個(gè)月處于負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，會(huì)如何影響經(jīng)濟(jì)增速，為何調(diào)控政策不斷，但效果依舊不理想？樓市未來(lái)會(huì)產(chǎn)生怎樣的分化，買(mǎi)房還能增值嗎？8月22日，北大國(guó)發(fā)院院長(zhǎng)姚洋在《有識(shí)》欄目對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)做了解讀，他認(rèn)為，房地產(chǎn)依然是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在的下行只是暫時(shí)的，是用短期政策解決長(zhǎng)期目標(biāo)導(dǎo)致的結(jié)果，如果及時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整，預(yù)期與信心都會(huì)恢復(fù)。

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以下是問(wèn)答實(shí)錄

問(wèn)：前7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。房地產(chǎn)投資已連續(xù)十幾個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，如果今年地產(chǎn)無(wú)法恢復(fù)增長(zhǎng)，會(huì)多大程度上影響經(jīng)濟(jì)增速？

姚洋：房地產(chǎn)投資低迷，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拖累很大。我們到購(gòu)物中心、景區(qū)去看一看，或者坐高鐵、坐飛機(jī)，會(huì)發(fā)現(xiàn)人流量很大，消費(fèi)好像起來(lái)了，但這種消費(fèi)有一個(gè)限度，不可能太大。

消費(fèi)起不來(lái)，我個(gè)人覺(jué)得與房地產(chǎn)整體下行程度太大有關(guān)系。房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有多大，有人計(jì)算是17%，房地產(chǎn)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)大概是8%，但上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈還有9%。大家購(gòu)房，不僅僅是買(mǎi)房子，還要裝修、買(mǎi)家電、家具等，在大城市一般裝修一套房子需要30萬(wàn)，所以房地產(chǎn)是一個(gè)很大體量的產(chǎn)業(yè)。

在這種情況下，房地產(chǎn)投資連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)增加值到底跌幅有多大，沒(méi)有具體的數(shù)據(jù)，但從過(guò)去兩年的情況看，平均每年估算跌了10%。這意味著什么？房地產(chǎn)對(duì)GDP的整體貢獻(xiàn)是17%，如果下跌10%，那就拖累GDP增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)。為什么我們看到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，但是企業(yè)的實(shí)感不強(qiáng)，房地產(chǎn)下跌造成的需求不足是一個(gè)重要原因。

問(wèn)：恒大、融創(chuàng)、碧桂園等民營(yíng)房企巨頭都遇到了流動(dòng)性問(wèn)題，而在今年拿地榜單中主要都是央國(guó)企背景，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成怎樣的格局，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”的大分化？

姚洋：民營(yíng)房地產(chǎn)公司融資出現(xiàn)了困難，是因?yàn)榉孔硬荒芗皶r(shí)出手。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不動(dòng)了，銀行就不給貸款，這其中房子賣(mài)不動(dòng)是最大問(wèn)題。不能說(shuō)所有房企都出現(xiàn)了問(wèn)題，有些經(jīng)營(yíng)還是不錯(cuò)的?，F(xiàn)在很多房企出問(wèn)題純粹是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，需求減少，房子賣(mài)不動(dòng)，導(dǎo)致現(xiàn)金流出問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出問(wèn)題，銀行就停貸，一停貸企業(yè)就無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，由此進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。

民企流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題，沒(méi)錢(qián)買(mǎi)地，地方政府要發(fā)展，就把土地賣(mài)給國(guó)資背景的房企，甚至這其中也不排除左手倒右手的嫌疑，就是政府要求一些地方國(guó)有企業(yè)把地買(mǎi)下來(lái)，但未必去蓋房，造成“虛假繁榮”現(xiàn)象。大量國(guó)企背景企業(yè)拿地，民企退出，我想這是一個(gè)短期現(xiàn)象，未來(lái)的地產(chǎn)行業(yè)，不太可能都是“央企國(guó)企的天下”。

問(wèn)：今年以來(lái)，樓市出臺(tái)了很多調(diào)控政策，甚至存量房貸也在松動(dòng)，但為什么都不見(jiàn)效？市場(chǎng)到底出了什么問(wèn)題？有人建議，應(yīng)當(dāng)給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。你有什么政策建議？

姚洋：現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策有一些理論和操作層面上的混淆，把長(zhǎng)期問(wèn)題和短期問(wèn)題混在一起，想用短期的辦法解決長(zhǎng)期的問(wèn)題。從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)要回歸常態(tài)，回歸以居住為主，同時(shí)具有一定的金融屬性。房子主要是用來(lái)住的，不過(guò)，也不能否認(rèn)房地產(chǎn)具有一定的金融屬性，一種不動(dòng)產(chǎn)只要標(biāo)價(jià)，就會(huì)波動(dòng)。經(jīng)過(guò)這一輪洗牌，房地產(chǎn)的金融屬性在下降，老百姓也慢慢明白了，把資產(chǎn)押注在房子上，恐怕未來(lái)增值空間沒(méi)有那么大。

房子主要還是以居住為主，這其中也包括改善性居住，這是一個(gè)長(zhǎng)期的目標(biāo)。但過(guò)去兩年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，試圖以短期的方法達(dá)到長(zhǎng)期目標(biāo)。比如“三條紅線”，銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款，包括對(duì)企業(yè)、購(gòu)房者的貸款，都有一定比例約束，比如針對(duì)開(kāi)發(fā)商，銀行放出去的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不能超過(guò)總額的15%。過(guò)去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)增長(zhǎng)，我個(gè)人覺(jué)得是政策造成的，并不是房地產(chǎn)自身規(guī)律導(dǎo)致的。

有人把中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)狀況，比作上世紀(jì)90年代的日本，一個(gè)相似點(diǎn)是，日本在90年初房地產(chǎn)泡沫破滅了，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫也破滅了，中國(guó)會(huì)像日本經(jīng)濟(jì)一樣，陷入長(zhǎng)期衰退。我覺(jué)得這個(gè)判斷是錯(cuò)誤的，因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)泡沫、負(fù)增長(zhǎng)，是政策有意調(diào)節(jié)形成的。

它就是要用一種比較激進(jìn)的、短期的辦法，也就是收緊信貸，把房地產(chǎn)的預(yù)期調(diào)回來(lái)，一方面不能讓開(kāi)發(fā)商用無(wú)窮的資金建房子，另一方面，也要讓購(gòu)房者明白房地產(chǎn)的金融屬性過(guò)重，不能期待房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲下去。所以，這就是房地產(chǎn)為什么下跌的最重要原因。這個(gè)窗戶紙要捅破，捅破了有什么好處？第一，這是政策調(diào)控造成的，現(xiàn)在需要再調(diào)整回來(lái)，解鈴還要系鈴人。第二，要讓國(guó)際上明白，中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在的下行壓力不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)本身的問(wèn)題，是政府部門(mén)想對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整造成的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是很有希望。只要我們的政策再調(diào)回來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是沒(méi)有問(wèn)題。我們現(xiàn)在用短期的辦法解決長(zhǎng)期的問(wèn)題，思路是不對(duì)的，會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金為什么不足，民間投資增長(zhǎng)為什么零增長(zhǎng)，是因?yàn)轭A(yù)期太差。

我們一直在強(qiáng)調(diào)增強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)家信心，但最簡(jiǎn)單、最直接的就是經(jīng)濟(jì)要增長(zhǎng)，他們企業(yè)的營(yíng)收、利潤(rùn)要有所增長(zhǎng)。如果，營(yíng)收都是負(fù)增長(zhǎng)了，利潤(rùn)就更慘，那誰(shuí)還有信心？絕大多數(shù)企業(yè)都是活在當(dāng)下，能把今天熬過(guò)去就不錯(cuò)了，空談未來(lái)有多美好是沒(méi)用的。

這是一個(gè)關(guān)鍵性的理解誤區(qū)，需要糾正。

說(shuō)到措施，我覺(jué)得有幾個(gè)方面是短期內(nèi)應(yīng)該做的。第一是放棄對(duì)房地產(chǎn)信貸的限制措施，說(shuō)得激進(jìn)一點(diǎn)就是明確三條紅線是錯(cuò)的，需要盡快取消。第二，對(duì)那些經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金流出問(wèn)題的企業(yè)，進(jìn)行破產(chǎn)重組。比如有一些企業(yè)，被活活耗死了，即便它沒(méi)死，被它拖欠的企業(yè)也先死掉了。如果破產(chǎn)重組，很多企業(yè)還有不少資產(chǎn)，比如可以把土地拿出來(lái)還債，那些被欠錢(qián)的供應(yīng)商，可以拿地做銀行抵押，但現(xiàn)在債務(wù)懸在空中。一些大企業(yè)，大而不倒，而那些跟它有生意往來(lái)的供應(yīng)商熬不住倒閉了，不能為了幾家爛企業(yè)，把好企業(yè)拖死。

同時(shí)，對(duì)一些守法經(jīng)營(yíng)，暫時(shí)遇到困難的企業(yè)要實(shí)施救助，讓他們活下去，因?yàn)橐坏┻@些企業(yè)垮了，他們的供應(yīng)商都會(huì)跟著死。這不是幾家房企的問(wèn)題，處理不好會(huì)有一系列的連鎖反應(yīng)。

第三，要堅(jiān)決停止各種限購(gòu)限價(jià)措施。政治局會(huì)議已經(jīng)明確提出，房地產(chǎn)的供求關(guān)系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。我的理解是房地產(chǎn)已經(jīng)回歸正常，既然是個(gè)正常行業(yè)，限什么購(gòu)，限什么價(jià)？現(xiàn)在是房企一降價(jià)，地方政府馬上出面干預(yù)，認(rèn)為是擾亂市場(chǎng)秩序。房子賣(mài)不動(dòng)，價(jià)格是一個(gè)很好的調(diào)節(jié)機(jī)制，降到一定程度，就有人來(lái)買(mǎi)房，預(yù)期就會(huì)轉(zhuǎn)變。

中國(guó)的房子夠不夠，我們喜歡看總體情況，強(qiáng)調(diào)人均面積達(dá)到多少平米，跟日本一樣多，但日本都是小房子，跟它對(duì)比是不對(duì)的。我們發(fā)展GDP、推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步，就是為了讓老百姓過(guò)上好日子。老百姓有改善住房的需求，一些人還沒(méi)房住，還有一些人一家三四口人擠在50平米的房子里，這種改善性需求不能被打壓。另外，未來(lái)十來(lái)年還有近一億人要進(jìn)城，我們的人口還在流動(dòng)，從不發(fā)達(dá)地區(qū)流向發(fā)達(dá)地區(qū)，還有大量購(gòu)房需求，房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)都很興旺。我們需要轉(zhuǎn)變思路，為什么現(xiàn)在出臺(tái)的政策沒(méi)用，因?yàn)榱Χ炔粔?，比如認(rèn)房不認(rèn)貸這種措施沒(méi)什么效果，就應(yīng)該明確停止限購(gòu)、限價(jià)，限價(jià)不光是不能限高價(jià)，也不能限低價(jià)，讓市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)。

我覺(jué)得有了這些明確信號(hào)，老百姓的信心就會(huì)回來(lái)。我們老說(shuō)老百姓沒(méi)錢(qián)了，但居民存款還在增加，怎么能說(shuō)沒(méi)錢(qián)，只不過(guò)大家看跌房地產(chǎn)。現(xiàn)在價(jià)格應(yīng)該跌下來(lái)，為啥就不跌？應(yīng)該允許房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)自救，地方政府為什么還要管價(jià)格？

調(diào)控失效，恰恰說(shuō)明政策是亂套的，左腳絆右腳，右手捏左手，把自己反捆起來(lái)，然后喊著要往前跳，這怎么跳，跳了不就摔死了嗎？

問(wèn)：過(guò)去，我們都說(shuō)房地產(chǎn)壓制了中國(guó)人的消費(fèi)，房貸壓力過(guò)大，導(dǎo)致居民的購(gòu)買(mǎi)力下降，但現(xiàn)在地產(chǎn)預(yù)期變差了，消費(fèi)有可能承擔(dān)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎嗎？

姚洋：這是不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)的胡說(shuō)八道。首先，買(mǎi)新房就要花幾十萬(wàn)裝修，這不是消費(fèi)嗎，如果沒(méi)那實(shí)力，就不會(huì)買(mǎi)新房。買(mǎi)二手房更是直接消費(fèi)，買(mǎi)價(jià)值幾百萬(wàn)的二手房，就消費(fèi)了幾百萬(wàn)，直接推動(dòng)GDP增長(zhǎng)。另外，買(mǎi)房會(huì)帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)就會(huì)增長(zhǎng)，居民財(cái)富增加了，就敢消費(fèi)。

問(wèn)：過(guò)去20年中國(guó)人主要還是買(mǎi)房，七成財(cái)富在房子上，但現(xiàn)在這個(gè)財(cái)富增長(zhǎng)的密碼似乎失靈了，股市又長(zhǎng)期無(wú)法賺到錢(qián)，我們的錢(qián)該往何處流？

姚洋：我剛說(shuō)了，房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有到頭，現(xiàn)在下行是政府政策造成的，不是房地產(chǎn)自身造成的。通過(guò)這一次市場(chǎng)下行，應(yīng)該告訴老百姓，房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)漲下去，但房地產(chǎn)的金融屬性仍然在，不說(shuō)增值，至少在大城市仍然是一個(gè)比較好的保值手段。但在一些中西部及東北城市，房地產(chǎn)連保值的價(jià)值都沒(méi)了，不僅沒(méi)有漲，甚至往下降。

老百姓買(mǎi)房子，我覺(jué)得是無(wú)可厚非，但要推出一些長(zhǎng)效機(jī)制加以保障。另外，長(zhǎng)期問(wèn)題和短期問(wèn)題要分開(kāi)，不能拿短期的手段來(lái)解決長(zhǎng)期問(wèn)題。

房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制包含以下幾個(gè)方面。第一，開(kāi)征房產(chǎn)稅，而且是累進(jìn)制的房產(chǎn)稅，可以遏制炒房沖動(dòng)，避免盲目買(mǎi)房。建議按照平米數(shù)累進(jìn)，現(xiàn)在我們的人均居住面積是37平米，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以下的免征，超過(guò)的按照累進(jìn)制執(zhí)行，真正炒房的人，可能就會(huì)覺(jué)得持有成本太高了，不再炒房了。

第二，要加大出租房建設(shè)力度，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商在城區(qū)建公寓。我現(xiàn)在住在北京郊外，接近六環(huán)區(qū)域，旁邊就建了一大片出租房，很多年輕人來(lái)租住。年輕人有租住需求，可城區(qū)不批建設(shè)用地，他們只能住到五六環(huán)附近，單程通勤時(shí)間都要花一個(gè)半小時(shí)，很辛苦。

那么，能不能出臺(tái)一些政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商在城區(qū)地段建公寓。我建議地方政府可以拿出中心區(qū)域甚至黃金地段附近，讓開(kāi)發(fā)商低價(jià)開(kāi)發(fā)出租公寓，解決大家的住房需求。這也是壓制房?jī)r(jià)的有效辦法。

其實(shí)，差不多20年前，我和茅老就提過(guò)類(lèi)似建議，那個(gè)時(shí)候，我們就說(shuō)要建廉價(jià)公寓房，被人家拍磚，說(shuō)你瞧不起我們，讓我們住筒子樓。20年前，打工的年輕人能住上筒子樓就不錯(cuò)了。遺憾的是，這些建議沒(méi)人聽(tīng)，如果20年前就做了，就不會(huì)出現(xiàn)今天的高房?jī)r(jià)。

第三，實(shí)現(xiàn)子女教育的租售同權(quán)，也是一個(gè)途徑。有些城市已經(jīng)在做，比如上海，把租房的價(jià)格控制住了，結(jié)果出現(xiàn)了二手市場(chǎng)，能搖上號(hào)不去租住，選擇去做二房東。我覺(jué)得這塊應(yīng)該市場(chǎng)化，在一些好地段，租金可以高一些，因?yàn)闀?huì)有年輕人去租。

另外，要規(guī)范租房市場(chǎng)，保護(hù)房客的利益，房主不能隨便更改合同、提高價(jià)格，國(guó)外對(duì)租客權(quán)益都有相關(guān)法律，中國(guó)在這方面是缺失的。只有這些長(zhǎng)效機(jī)制得以順利實(shí)施，才能徹底遏制住炒房沖動(dòng)，讓房地產(chǎn)回歸常態(tài)，回歸它應(yīng)有的價(jià)值。

問(wèn)：為什么購(gòu)買(mǎi)的期房爛尾后，老百姓拿不到房，還需要承擔(dān)還貸責(zé)任，銀行、房企等卻不需要負(fù)責(zé)，老百姓買(mǎi)房為什么像是在買(mǎi)高風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品？

姚洋：我覺(jué)得這是政策造成的。首先，這是信貸管制造成的，不給房地產(chǎn)企業(yè)足夠信貸，他們只好搞預(yù)售制、賣(mài)樓花，這樣可以事先回流一些資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。按照規(guī)定，預(yù)售款只能放在銀行監(jiān)管，但地方政府監(jiān)管不到位，房地產(chǎn)公司就把錢(qián)拿去他用了。很多人沒(méi)有理解，房地產(chǎn)是個(gè)制造貨幣的過(guò)程，它必須要有信貸。一畝土地，是農(nóng)用地或者荒地的時(shí)候，最多也就值5萬(wàn)塊，但變成商用特別是住房用地，那可能就是1000萬(wàn)以上。房地產(chǎn)商沒(méi)那么多錢(qián)，就需要信貸支持，把土地買(mǎi)下來(lái)，但現(xiàn)在是沒(méi)有土地，就不給房企貸款，這不是第22條軍規(guī)嗎，這就進(jìn)入一個(gè)死循環(huán)，所以必須找到其他手段去融資。

第二，現(xiàn)在為什么房企房子蓋一半停工了，開(kāi)發(fā)商中有沒(méi)有那種壞蛋，就是來(lái)騙錢(qián)的，這種情況要堅(jiān)決打擊，罰他個(gè)傾家蕩產(chǎn)，再送進(jìn)監(jiān)獄。但絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是守法經(jīng)營(yíng)的，只是他們沒(méi)有資金了，沒(méi)錢(qián)了就不能繼續(xù)蓋。那么，以前怎么沒(méi)出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題？因?yàn)橛秀y行提供資金，能把樓給蓋完，這樣才能活下來(lái)?，F(xiàn)在銀行不給房企資金，他們現(xiàn)金流斷了，只好躺平。本來(lái)銀行給開(kāi)發(fā)商放貸，就可以把樓建完，現(xiàn)在不放貸了，地方政府還得去籌資保交樓，這不是左右互搏嗎？老百姓付了錢(qián)拿不到房子，怪罪開(kāi)發(fā)商，這個(gè)邏輯有一定問(wèn)題，這是政策自相矛盾造成的結(jié)果，而不是開(kāi)發(fā)商有意為之。

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