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過去20年，中國依靠房地產(chǎn)帶動了上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟也實現(xiàn)了突飛猛進的增長。而在當下，由于支持樓市長牛和土地財政的最重要支點人口紅利正在消失，房地產(chǎn)進入了存量時代。在新時代下，房地產(chǎn)又將走向何方？

房地產(chǎn)正向高能級城市聚集

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%；商品房銷售額49787億元，增長8.4%。其中，1-5月30大中城市一二三線城市銷售面積分別同比+34.87%、+6.77%、+14.54%?？梢姡诮?jīng)濟復蘇的當下，高能級城市率先修復，而這也是導致如今銷售金額和銷售面積變動差擴大的重要原因。在如今房地產(chǎn)市場整體較弱時，一線城市核心資產(chǎn)的表現(xiàn)更為穩(wěn)健，隨著房地產(chǎn)市場的收縮，未來市場也會更叫聚焦于核心資產(chǎn)。

一線城市除需求表現(xiàn)優(yōu)于其它城市外，從土地成交方面來看，房企在一線城市拿地的意愿也優(yōu)于其它城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月12日，前20大城市土地成交總價占全國的比重達到41%，相較于2022年的33%，以及2021年的34%有著明顯的提高。從溢價水平上來看，也不難看出這一點，相較于2022年，2023年大部分核心城市的溢價水平均有所提高。

圖片來源：中指研究院，萬聯(lián)證券研究所

頭部央國企在本輪競爭中獨具優(yōu)勢

在房地產(chǎn)商向核心城市聚集的時代，有限的供給卻無法滿足無限的房企需求，這自然而然地加劇了競爭。從拿地端看，在競爭格局重塑的時期，那些未出現(xiàn)信用問題和資金緊張的房企更易拿地；從融資端看，那些凈負債率相對較低的房企更具優(yōu)勢。而央國企憑借著較低的融資成本，優(yōu)質(zhì)的開發(fā)資源和良好的不動產(chǎn)資產(chǎn)運營能力，在本輪競爭中獨具優(yōu)勢。從數(shù)據(jù)中可以看到，2023年央國企（含地方國資）背景房企在集中供地的22城中拿地金額占比達到60%，其中華潤置地以406億元的拿地金額居于行業(yè)首位，其次是建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口。

除在拿地方面央國企能夠?qū)⑷谫Y成本控制在低位外，銷售端是否也能有突出的表現(xiàn)，是央國企能否維持優(yōu)勢的考核點之一。根據(jù)中指研究院2023年1-5月百強銷售榜單，TOP20房企中有9家屬于國央企背景房企，其銷售金額和銷售面積在TOP20中所占比重達到了52.8%和55.0%。按房企銷售數(shù)據(jù)排名，今年1-5月保利發(fā)展以1956億元的累計銷售額排名首位，其次是萬科地產(chǎn)和中海地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

無論是融資端，拿地端，銷售端，如今央國企相較于民企優(yōu)勢都十分明顯。而在告別了房地產(chǎn)β時代后，房地產(chǎn)也在逐漸走向α時代。在α時代，最后的贏家無疑是那些杠桿率較低，未觸及紅線以及信用較好的房企。當然，在新時代下，房企思維的轉(zhuǎn)變也極其重要，‘求速’不再可行，‘求質(zhì)’才是如今新的生存法則。

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