一邊是樓市延續(xù)修復態(tài)勢，“小陽春”行情持續(xù)演繹，重點城市二手房成交量大幅攀升；另一邊是居民信貸數(shù)據(jù)的持續(xù)走弱，央行最新發(fā)布的金融數(shù)據(jù)顯示，4月居民貸款大幅減少7869億元，創(chuàng)有數(shù)據(jù)以來新低。

購房需求的穩(wěn)步釋放與居民信貸的大幅收縮形成鮮明對比，數(shù)據(jù)背離背后有何原因？

樓市與信貸數(shù)據(jù)背離

【資料圖】

2026年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步改善，4月延續(xù)一季度回暖態(tài)勢。高頻數(shù)據(jù)顯示，4月30個大中城市商品房成交面積同比增長3.3%，結(jié)束此前連續(xù)回落的態(tài)勢。

中指研究院報告顯示，從4月數(shù)據(jù)來看，核心城市樓市“小陽春”行情延續(xù)，新建商品住宅銷售面積同比基本持平，重點城市二手房成交量同比增長明顯，反映出需求仍在持續(xù)釋放、市場預期有所好轉(zhuǎn)，其中上海二手房價格保持微漲。

具體在二手房市場方面，4月成交量同比增長13.4%，京滬均創(chuàng)近年同期新高。受今年春節(jié)較去年偏晚約兩周的影響，購房需求釋放節(jié)奏有所后移，4月20城二手房成交量同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)增。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，4月20城二手住宅成交15.6萬套，同比增長13.4%；4月第四周20城二手住宅成交量已達2025年以來周度新高。累計來看，1~4月20城二手住宅成交48.9萬套，同比增長0.8%，需求穩(wěn)定釋放。

核心城市二手房市場延續(xù)“小陽春”行情，成交量同比明顯增長。一線城市中，4月北京二手住宅成交1.8萬套，創(chuàng)近五年來4月的單月新高，上海二手商品房成交2.9萬套，成交規(guī)模同處4月同期高位，市場保持較高活躍度。深圳同比仍下降2%，但月末新政預計將對短期市場形成積極帶動。煙臺、廈門、衢州等二三線城市同比也出現(xiàn)明顯增長。

與樓市成交數(shù)據(jù)形成強烈反差的是慘淡的居民信貸數(shù)據(jù)。央行數(shù)據(jù)顯示，4月人民幣貸款凈減少100億元，罕見錄得負值，同比少增2900億元。居民貸款是主要拖累項，4月居民貸款減少7869億元，同比多減2653億元。其中，居民短貸、中長貸分別減少4462億元、3408億元，同比分別多減443億元、2177億元。兩項數(shù)據(jù)均同比顯著多減，直指消費貸、房貸需求全面收縮。

居民加杠桿意愿仍偏弱

綜合市場分析來看，4月樓市成交回暖與居民中長期貸款數(shù)據(jù)走弱的背離現(xiàn)象，是居民負債意愿轉(zhuǎn)變、購房結(jié)構(gòu)分化等多重效應疊加的結(jié)果，核心是居民部門主動去杠桿趨勢的持續(xù)深化。

收入與就業(yè)預期不佳狀況尚未改善，加之季節(jié)性需求回落導致4月居民信貸下降明顯。中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長連平分析，4月居民部門信貸大幅減少，消費貸款、車貸、房貸等銀行貸款總量下降規(guī)模大于去年同期。北上廣深等30個大中城市商品房成交面積雖略高于去年同期，但較3月有所回落；全國房價仍未有回升跡象，居民購房需求低迷，按揭貸款增量不足，拖累了信貸增長。

居民主動去杠桿，購房自有資金占比大幅提升是另一原因。興業(yè)證券研究報告認為，新增居民中長期貸款數(shù)據(jù)較去年同期進一步弱化，盡管4月全國30城商品房成交面積同比增長3.4%，時隔7個月由負轉(zhuǎn)正，但購房主要使用自有資金，居民加杠桿的訴求依舊不強。

今年以來，房地產(chǎn)市場有所改善，高能級城市地產(chǎn)修復帶動居民中長貸邊際改善，前4個月居民中長期貸款增加1199億元。

“但目前房地產(chǎn)市場整體仍處磨底階段，居民加杠桿意愿仍偏弱，按揭早償也在持續(xù)?！敝袊裆y行首席經(jīng)濟學家溫彬認為，這也是居民主動降低債務負擔、改善資產(chǎn)負債表的自然過程。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，4月二手房成交回暖與居民中長期貸款數(shù)據(jù)背離，可能緣于幾點原因：一是居民加杠桿意愿仍偏弱，實際購房中可能傾向于提高首付、降低貸款成數(shù)；二是二手房成交套數(shù)回升但價格仍在調(diào)整，總價修復滯后于套數(shù)增長，或拉低單筆貸款金額；三是近期多個核心城市提高公積金貸款額度，也可能對商業(yè)貸款形成一定替代。

此外，新房修復滯后于二手房交易回暖，而后者主要是存量交易，“賣一買一”模式下新增房貸有限，更多是貸款轉(zhuǎn)移而非凈增加，也被認為是居民中長期貸款表現(xiàn)不佳的原因之一。

按揭或延續(xù)負增長

從宏觀層面來看，近年來房地產(chǎn)市場深度調(diào)整在一定程度上影響了居民信用擴張意愿，很多家庭由過去“加杠桿”逐步轉(zhuǎn)向“去杠桿”。2024年以來，個人貸款增長有所放緩，帶動居民部門杠桿率持續(xù)下行，從2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59.0%。

國家金融與發(fā)展實驗室（NIFD）發(fā)布的《2026年一季度宏觀杠桿率報告》顯示，一季度居民部門債務增速為-0.4%，自1995年三季度以來首次出現(xiàn)負增長。其中，預計房貸增速從2025年末的-1.8%降至-2.6%，自2023年二季度起連續(xù)12個季度負增長。消費性貸款（不包括房貸）增速從2025年末的0.7%降至-1.2%，首次出現(xiàn)負增長。經(jīng)營性貸款增速為3.7%，較2025年末下降0.3個百分點。房價下行壓力和收入增長放緩是制約信用擴張的關(guān)鍵因素，拖累居民部門杠桿率從2025年末的59.4%回落至59.0%。

央行公布的一季度個人住房貸款余額數(shù)據(jù)也顯示，3月末個人住房貸款余額為36.72萬億元，較去年末的37.01萬億元進一步減少了2900億元，較去年同期則減少了1.18萬億元，降幅達3.11%。

連平認為，當前，我國居民收入增速放緩，就業(yè)預期不佳，尤其是青年就業(yè)壓力較大，消費信心不足，債務壓力偏高，降低家庭負債、增加防御性儲蓄的傾向較為明顯。

往后看，業(yè)內(nèi)專家普遍認為，樓市整體仍處于磨底階段，信貸需求尚待修復。

溫彬分析，在各地房地產(chǎn)增量和存量政策帶動下，二季度房地產(chǎn)市場有望延續(xù)結(jié)構(gòu)性修復，相關(guān)剛性和改善型住房需求或進一步釋放，但仍需關(guān)注政策效果的持續(xù)性和需求釋放節(jié)奏。關(guān)于提振消費的城鄉(xiāng)居民增收計劃、消費品以舊換新、推廣中小學春秋假、落實職工帶薪錯峰休假制度等政策陸續(xù)落地顯效，也有望進一步催生消費信貸動能。

“按揭或延續(xù)負增長?！惫獯笞C券研究所副所長王一峰則認為，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場整體尚在磨底階段，區(qū)域、項目分化格局延續(xù)，核心城市高性價比及改善型產(chǎn)品表現(xiàn)更優(yōu)。樓市結(jié)構(gòu)性行情疊加居民端就業(yè)、收入、預期待修復，居民置業(yè)觀望情緒相對明顯，加杠桿購房較為謹慎，按揭貸款投放受需求不足壓制明顯，早償壓力仍在高位，整體讀數(shù)仍將負增長。

天風證券固定收益首席分析師譚逸鳴認為，往后看，居民加杠桿意愿可能仍待進一步修復，居民購房和消費需求的釋放可能需要結(jié)合收入預期改善和資產(chǎn)負債表修復進一步觀察。

(本文來自第一財經(jīng))