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碧桂園是流動性問題

“你聽說了嗎？碧桂園違約了，我買的房子不會有問題吧，這該怎么辦啊?！弊罱玳L聽到很多這樣的問題，關(guān)注度甚至超過了有關(guān)地產(chǎn)政策，焦慮和不安的情緒在網(wǎng)絡(luò)上彌漫發(fā)酵變形。

最近碧桂園確實遇到了很多問題，但問題并不像一些販賣焦慮的營銷號說的那樣，看清真相才能做出正確的選擇，而不是在各種小道消息中迷失被帶節(jié)奏。

碧桂園境外債券利息延期兌付，中報預(yù)虧450億-550億，股債雙殺，然后又出現(xiàn)數(shù)支債券停止交易。這些是真的，但是境外債券尚在合約期最后三十天內(nèi)，現(xiàn)在說實質(zhì)違約是不客觀的。后面的股債雙殺等等，都是對結(jié)果的反饋，算不上新的利空。

有朋友給我發(fā)來了“大小楊跑路的消息，”說的是大股東計劃捐贈碧桂園服務(wù)股票給設(shè)立在香港的家族基金會，楊惠妍卸任旗下公司董事長，高管頻繁減持套現(xiàn)。

首先按照碧桂園的回應(yīng)來看，20%碧桂園物業(yè)服務(wù)捐贈計劃是籌備了一年多，不是突發(fā)性的。其次楊小姐卸任的是碧桂園物業(yè)董事長和碧桂園佛山區(qū)域公司的董事長，但她仍然是碧桂園董事局主席。再說高管減持的問題，目前披露的也只是7月19日，碧桂園物業(yè)“一把手”、碧桂園服務(wù)總裁李長江合計減持公司322.79萬股股份，套現(xiàn)2824.7萬元。對于身價上億的高管減持這么點怎么就頻繁清倉式減持了。

碧桂園的公告回應(yīng)稱上市至今，楊惠妍及其家屬，已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式，合計支持公司折合約386億港元，且從未減持碧桂園的股票。就算是你不相信他們的公告，也要知道跑路意味著什么，對于碧桂園家族上千億的身價來說，轉(zhuǎn)移出去幾十億杯水車薪，更多是在風(fēng)險隔離這也是企業(yè)出險的常見動作。

我為什么說碧桂園是流動性問題呢？因為去年2022年底時，碧桂園賬上可使用現(xiàn)金余額為1475.5億元。即便上半年凈虧450-550億，碧桂園的現(xiàn)金流應(yīng)該也還沒有耗盡的地步。碧桂園真正的風(fēng)險來源于銷售，2023年1-7月，碧桂園權(quán)益銷售額累計1408億，同比下降35%。要是和2021年相比，碧桂園的權(quán)益銷售額下滑了61%。更糟糕的是，這種螺旋式的惡性循環(huán)還沒有走到盡頭。在剛剛過去的7月份，碧桂園權(quán)益銷售額較2021年暴跌78%。

有人可能會說那銷售暴跌我拿地也少了，再配合開源節(jié)流不至于到今天這個地步。因為碧桂園要“保交樓”這是很大一筆剛性受限支出，我國房屋多是期房，訂金、購房款在地產(chǎn)商的財務(wù)報表中歸結(jié)為“合同負(fù)債“。截至2022年底，碧桂園合同負(fù)債6681.62億元，如果按照其2022年7600/平方米的均價，100平米/套來粗略估算，碧桂園還需要交付88萬套房屋，這是一個天量般的數(shù)字。

所以，碧桂園的資金消耗得更快，加上銷售端大幅下滑，債務(wù)瀕臨城下，進(jìn)水的管子水流變小，出水管水流變大，最終入不敷出。

而且在保交樓上碧桂園一直是第一梯隊做的最好的。去年全年，碧桂園交樓約70萬套，全部按時交付。這個規(guī)模是第二名恒大的兩倍多，相當(dāng)于恒大、萬科、龍湖三者交付之和。今年上半年，碧桂園繼續(xù)給業(yè)主交付27.8萬套住宅，仍舊排在第一名，遠(yuǎn)高于其他房企。

碧桂園這樣的房企，你都要罵躺平，那怕是沒有不躺平的企業(yè)了。也并非碧桂園不努力，真的是大環(huán)境太差。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-7月，TOP100房企銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%，累計業(yè)績增速，也由正轉(zhuǎn)負(fù)。尤其在7月，百強(qiáng)房企銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績環(huán)比降低33.5%，規(guī)模創(chuàng)下近年新低。

“保交樓”進(jìn)入兩難階段

我們先來說說為什么會有“保交樓”，這就不得不提恒大這個“大聰明了?！?2022年7月，一些房企的資金鏈問題最終引發(fā)了全國多個項目不能按時保交樓的社會風(fēng)險，隨著政府工作組入駐恒大半年之后，開發(fā)企業(yè)項目資金挪用等頑疾徹底暴露在世人面前。

有關(guān)部門制定了周密的保交樓政策，通過對房地產(chǎn)項目前所未有的嚴(yán)厲監(jiān)管，掐斷了項目與公司之間原有的資金拆借通道。“保交樓”因此成為多數(shù)房企第一重要任務(wù)。房企基本上還是支持的，因為出現(xiàn)樓盤爛尾輿情在眼下會很影響銷售去化。

不過這使得房企原有的融資生態(tài)被打破。

一位資深地產(chǎn)融資人士介紹，最多的時候，房企擁有信托、前融在內(nèi)的13類渠道60種融資工具，最后只剩下開發(fā)貸、公司債和海外銀團(tuán)貸款等少數(shù)幾種，企業(yè)的融資狀況深度惡化，很大程度上，導(dǎo)致企業(yè)不得不剛性縮表。

事實上，為了能夠保住基本盤，很多企業(yè)都傾向于逐步降低自己的資產(chǎn)負(fù)債表，因為房企一般采用借新債還舊債的模式持續(xù)融資，但現(xiàn)在“保交樓”一出意味著快速縮表，從銷售端進(jìn)入的現(xiàn)金流將全部用于還債，就很難留存下一步繼續(xù)拿地—開發(fā)—銷售的本錢。

更難的是地產(chǎn)猜疑鏈已經(jīng)形成，無論“三道紅線是否全部轉(zhuǎn)綠”，“土儲多么豐富”，“負(fù)債表多么健康”，地產(chǎn)行業(yè)總會被掛上“高風(fēng)險的帽子”，在展期之后金融機(jī)構(gòu)都開始退避三舍。

就算是之前被稱為示范性房企的碧桂園，之前所謂的金融支持仍然沒有落地。例如在信貸方面，2022年11月底，碧桂園一天內(nèi)獲得郵儲銀行、工行、中行共1500億元授信。直到今日，一位知情人士表示，“這些千億授信都沒有變成很實質(zhì)性的融資”。

2023年1月底，碧桂園還獲批200億元儲架式中期票據(jù)發(fā)行額度，是民營房企中獲批額度最高的，但這筆中期票據(jù)沒有實際落地發(fā)行。

金融機(jī)構(gòu)怕自己被牽連出險能理解，但是你們已經(jīng)承諾的總該想辦法落實吧。某種程度上“保交樓”金融機(jī)構(gòu)也有責(zé)任。

所以到這個時候了，是不是可以對“保交樓資金”使用有所變通，比如保交樓轉(zhuǎn)向借款審核稍微寬松一些針對相對有信譽的還是要支持，抵押物要求應(yīng)該降低要求，但凡還有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也不至于混到保交樓這一步啊。據(jù)某位房企的朋友說就算是申請到了專項借款，從審核到放款平均時長6到8個月，現(xiàn)在的行情哪里還等的了那么久。

從實際情況來看，有關(guān)部門給予資金支持也僅夠前期復(fù)工，如果無利可圖又風(fēng)險過高，商業(yè)銀行資金和社會資金是不會進(jìn)場的。當(dāng)然這個利肯定不能讓業(yè)主們再出一遍錢，而是讓行情起來上帝的歸上帝凱撒的歸凱撒，不行的項目和城市應(yīng)該繼續(xù)擠擠泡沫而不是挖肉補瘡。

躺平不是出路

近期有一些已經(jīng)出險的房企出現(xiàn)了躺平情況，“搞復(fù)工表演”化債不積極，對于問題則用“文山會?！眮砗?。社長相信絕大多數(shù)房企不是這樣的，要不然也不會有那么多房企積極沖在保交樓一線。

碧桂園眼下無論如何也算不上躺平。一位接近碧桂園的人士表示，碧桂園之所以一直堅持償債，除了積極履行企業(yè)應(yīng)有職責(zé)外，另一個理由是認(rèn)為2023年下半年樓市會有一定恢復(fù)。

2022年，碧桂園進(jìn)行全方位的降杠桿，逐步了清理了供應(yīng)鏈融資、員工理財?shù)确矫娴摹暗乩住?，所以全年幾乎沒有拿地。“2023年上半年進(jìn)行了一定補倉，也是基于下半年市場會好轉(zhuǎn)的判斷”。

但哪能想到大環(huán)境會繼續(xù)惡化，一轉(zhuǎn)眼碧桂園的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢變成了劣勢。碧桂園是全產(chǎn)業(yè)鏈目標(biāo)是為了省錢”，所以碧桂園什么都干，建設(shè)施工、建材、監(jiān)理等等，都是自己下場做。

全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)莾?yōu)勢也是劣勢，行情好的時候帶你起飛，行情差的時候那就是千斤石成為負(fù)債的一部分。

相比深耕一二線的房企，在三四線城市拿地超過60%的碧桂園才代表中國大部分地方樓市的狀況，如果碧桂園不能改善銷售情況，那么樓市復(fù)蘇就無從談起。

一些市場人士分析，碧桂園沒有按時償還票息，實際上是給外部提供了一個預(yù)期信號。那就是讓債權(quán)人了解到碧桂園的真實困境，友好協(xié)商雙方都能接受的展期方式。社長覺得這才是符合真實情況的可能性，這種方式去年同為優(yōu)等生的旭輝已經(jīng)嘗試過了，債務(wù)展期并不等于躺平。

旭輝2023新增在管項目超23個、14個在售項目創(chuàng)造超41億的銷售額，管理規(guī)模穩(wěn)健擴(kuò)張。近來承接地方政府或國企代建項目，占比已超過50%。

而對于境內(nèi)債，此前市場消息稱，旭輝2023年以來，已合計完成支付境內(nèi)債券利息及分期本金約3.06億元。今年1-7月，旭輝在全國42城77個項目兌付超6.3萬套新房。這怎么看也不能說躺平吧。

碧桂園顯然是在有意模仿旭輝的做法，債務(wù)重整展期但不躺平，先緩過眼下再說。這樣的碧桂園顯然跟“套路頻出”的恒大不一樣，又怎么能稱為第二個恒大呢？

社長并不是說碧桂園沒有問題，而是跟有些媒體說的問題不一樣，是什么調(diào)查過才有發(fā)言權(quán)。說起來僅有的幾次跟碧桂園打交道都留下了不好的印象，但不妨礙這個時候為仍在努力的房企加油打氣。

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